一、農(nóng)村房屋買賣合同有效嗎

農(nóng)村房屋買賣是否有效成為司法認(rèn)定的一個難點(diǎn)。目前司法實(shí)務(wù)中對農(nóng)村房屋買賣的主導(dǎo)觀點(diǎn)是認(rèn)為這類買賣合同屬于無效合同。

依據(jù)民法理論，房屋作為不動產(chǎn)永久性地附著于土地，一旦移動，必將損害房屋的使用價值，因此房屋在性質(zhì)上屬于土地的重要成分，“房屋和土地一體處分”原則得到了法學(xué)界的廣泛認(rèn)同。

處分房屋的同時土地使用權(quán)一并處分，反之，處分土地使用權(quán)則土地之上的房屋同時處分，這一作法在我國《物權(quán)法》第182條也得到體現(xiàn)；該條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

二、沒房產(chǎn)證的購房合同效力如何

農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。因此，許多農(nóng)村房屋買賣都不能獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明，給農(nóng)村房屋買賣帶來障礙，導(dǎo)致“黑市”交易，并容易埋下產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患。

買賣房屋未辦理過戶手續(xù)不影響合同的效力。農(nóng)村房屋買賣后是否辦理過戶審批手續(xù)不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續(xù)不影響買賣合同的效力。根據(jù)我國法律規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。所以，依據(jù)該規(guī)定需辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效的合同，必須有法律或者行政法規(guī)上的依據(jù)，地方法規(guī)或規(guī)章都不能作為認(rèn)定合同需依法登記后生效的依據(jù)。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。

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