一、商品房預(yù)售合同有效的條件

商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。所謂的主體合格是指，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效；

（二）預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書(shū)，但投入了一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書(shū)的，則可以認(rèn)定合同有效；

（三）預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。

如何預(yù)售方不滿足上述任意條件，商品房預(yù)售合同即可被認(rèn)定為無(wú)效。

二、商品房預(yù)售合同無(wú)效怎么辦

出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

因此，若房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，購(gòu)房者所購(gòu)房屋應(yīng)退還給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房者已交購(gòu)房款。此外，因開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷，購(gòu)房者可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償因此所遭受的損失。

上文告訴了大家“商品房預(yù)售合同有效的條件”以及“商品房預(yù)售合同無(wú)效怎么辦”的內(nèi)容，希望對(duì)大家有一定的幫助。一直以來(lái)商品房預(yù)售都受到很大的爭(zhēng)議，因?yàn)榫褪沁@種預(yù)售制度導(dǎo)致經(jīng)常在商品房交易當(dāng)中發(fā)生很多爭(zhēng)議，有的是交房糾紛，有的是商品房質(zhì)量糾紛，針對(duì)不同的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛有不同的解決辦法，此時(shí)最好咨詢專業(yè)的律師，請(qǐng)律師幫忙選擇一個(gè)最佳解決方法。