買二手房時(shí)簽了兩份合同

2013年2月19日原告紀(jì)某與被告陳某簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議，原告紀(jì)某作為賣方以480000元的價(jià)格將其房屋出售給被告陳某，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。后原告紀(jì)某訴至法院，以協(xié)議明顯違反公平、等價(jià)有償原則，請(qǐng)求法院撤銷。被告陳某在舉證期限內(nèi)向法院提交了雙方于2013年2月8日簽訂的二手房買賣合同，合同中約定的房屋交易價(jià)格是627000元。

本案中出現(xiàn)了兩份合同，原告對(duì)被告提交的合同沒有異議，但認(rèn)為這兩份合同都沒有履行，被告未支付任何購(gòu)房款。庭審中原告始終堅(jiān)持要對(duì)涉案房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估鑒定。

如何認(rèn)定陰陽合同的效力

雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原告作為出賣房屋的所有權(quán)人有權(quán)轉(zhuǎn)讓自己的房產(chǎn)，其與被告先后簽訂兩份房屋買賣合同，其中2月8日的房屋買賣合同內(nèi)容較詳實(shí)，且被告按該合同約定的價(jià)款進(jìn)行了履行，2月19日的房屋買賣合同對(duì)2月8日合同價(jià)格作出重大調(diào)整，并在房管部門備案登記。

而二手房買賣合同送房管部門登記備案僅是物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)手續(xù)，房管登記行政機(jī)關(guān)依法不主動(dòng)審查及確認(rèn)該合同效力，故對(duì)兩份合同的價(jià)格應(yīng)依雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思認(rèn)定。綜合對(duì)雙方簽訂合同的履行情況及雙方對(duì)合同價(jià)格變化的解釋判斷，2月8日合同應(yīng)當(dāng)是雙方真實(shí)意思表示和雙方實(shí)際履行的合同，成交價(jià)627000元的合同更為真實(shí)、客觀。而2月19日480000元成交價(jià)是雙方辦理產(chǎn)權(quán)證備案過程中產(chǎn)生的，其與2月8日合同價(jià)之間的差價(jià)規(guī)避了國(guó)家稅收政策，損害國(guó)家利益，應(yīng)為無效，依法不予保護(hù)?，F(xiàn)原告撇開實(shí)際履行的2月8日的合同，而片面以不能反映真實(shí)交易價(jià)格的2月19日合同價(jià)格作為顯失公平的依據(jù)而要求撤銷，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)

本案事實(shí)上是二手房買賣中存在的“陰陽合同”問題。所謂的“陰陽合同”是指買賣雙方為了規(guī)避法律，對(duì)同一房屋的買賣簽訂兩份或多份不同的合同。其中，當(dāng)事人實(shí)際履行的合同具有隱蔽性，稱為陰合同，為規(guī)避法律之用的合同具有公示性，稱為陽合同。司法實(shí)踐中，一般表現(xiàn)為簽訂不同的價(jià)格，一種約定房?jī)r(jià)高于實(shí)際價(jià)格，以此作為向銀行申請(qǐng)按揭貸款的依據(jù)，從而多申請(qǐng)貸款，另一種是約定房?jī)r(jià)低于實(shí)際價(jià)格，以此作為辦理房產(chǎn)過戶登記的依據(jù)，從而減少稅費(fèi)。

對(duì)于陰合同和陽合同的效力認(rèn)定。由于陰合同不存在規(guī)避法律問題，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定其效力。對(duì)于陽合同，如果認(rèn)定為全部無效，依據(jù)雙方返還的法律后果，一方面導(dǎo)致賣方在房?jī)r(jià)上漲、買方在房?jī)r(jià)下跌時(shí)以合同無效來規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，縱容當(dāng)事人違反誠(chéng)信原則，另一方面，無效后撤銷房產(chǎn)過戶登記和銀行按揭，特別是在再次買賣后的回轉(zhuǎn)，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)秩序混亂。因此，對(duì)于陽合同，應(yīng)認(rèn)定為部分無效，即價(jià)格條款無效。對(duì)于陽合同有效部分與陰合同存在的差異，除考慮合同的簽訂時(shí)間外，還應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人真實(shí)意思表示為基礎(chǔ)，確定合同內(nèi)容。