買二手房時簽了兩份合同

2013年2月19日原告紀(jì)某與被告陳某簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議，原告紀(jì)某作為賣方以480000元的價格將其房屋出售給被告陳某，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。后原告紀(jì)某訴至法院，以協(xié)議明顯違反公平、等價有償原則，請求法院撤銷。被告陳某在舉證期限內(nèi)向法院提交了雙方于2013年2月8日簽訂的二手房買賣合同，合同中約定的房屋交易價格是627000元。

本案中出現(xiàn)了兩份合同，原告對被告提交的合同沒有異議，但認(rèn)為這兩份合同都沒有履行，被告未支付任何購房款。庭審中原告始終堅持要對涉案房屋進(jìn)行價格評估鑒定。

如何認(rèn)定陰陽合同的效力

雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原告作為出賣房屋的所有權(quán)人有權(quán)轉(zhuǎn)讓自己的房產(chǎn)，其與被告先后簽訂兩份房屋買賣合同，其中2月8日的房屋買賣合同內(nèi)容較詳實，且被告按該合同約定的價款進(jìn)行了履行，2月19日的房屋買賣合同對2月8日合同價格作出重大調(diào)整，并在房管部門備案登記。

而二手房買賣合同送房管部門登記備案僅是物權(quán)變動的一個手續(xù)，房管登記行政機(jī)關(guān)依法不主動審查及確認(rèn)該合同效力，故對兩份合同的價格應(yīng)依雙方當(dāng)事人的真實意思認(rèn)定。綜合對雙方簽訂合同的履行情況及雙方對合同價格變化的解釋判斷，2月8日合同應(yīng)當(dāng)是雙方真實意思表示和雙方實際履行的合同，成交價627000元的合同更為真實、客觀。而2月19日480000元成交價是雙方辦理產(chǎn)權(quán)證備案過程中產(chǎn)生的，其與2月8日合同價之間的差價規(guī)避了國家稅收政策，損害國家利益，應(yīng)為無效，依法不予保護(hù)?，F(xiàn)原告撇開實際履行的2月8日的合同，而片面以不能反映真實交易價格的2月19日合同價格作為顯失公平的依據(jù)而要求撤銷，缺乏事實和法律依據(jù)

本案事實上是二手房買賣中存在的“陰陽合同”問題。所謂的“陰陽合同”是指買賣雙方為了規(guī)避法律，對同一房屋的買賣簽訂兩份或多份不同的合同。其中，當(dāng)事人實際履行的合同具有隱蔽性，稱為陰合同，為規(guī)避法律之用的合同具有公示性，稱為陽合同。司法實踐中，一般表現(xiàn)為簽訂不同的價格，一種約定房價高于實際價格，以此作為向銀行申請按揭貸款的依據(jù)，從而多申請貸款，另一種是約定房價低于實際價格，以此作為辦理房產(chǎn)過戶登記的依據(jù)，從而減少稅費。

對于陰合同和陽合同的效力認(rèn)定。由于陰合同不存在規(guī)避法律問題，是當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)認(rèn)定其效力。對于陽合同，如果認(rèn)定為全部無效，依據(jù)雙方返還的法律后果，一方面導(dǎo)致賣方在房價上漲、買方在房價下跌時以合同無效來規(guī)避市場風(fēng)險，縱容當(dāng)事人違反誠信原則，另一方面，無效后撤銷房產(chǎn)過戶登記和銀行按揭，特別是在再次買賣后的回轉(zhuǎn)，會導(dǎo)致社會資源浪費和經(jīng)濟(jì)秩序混亂。因此，對于陽合同，應(yīng)認(rèn)定為部分無效，即價格條款無效。對于陽合同有效部分與陰合同存在的差異，除考慮合同的簽訂時間外，還應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人真實意思表示為基礎(chǔ)，確定合同內(nèi)容。