案情介紹：買到?jīng)]產(chǎn)權(quán)證的二手房

家住海南省?？谑协偵絽^(qū)靈山鎮(zhèn)的王大新和胡莎結(jié)婚已經(jīng)20年。早在1998年的時候，丈夫王大新從原海南省瓊山市規(guī)劃土地管理局取得位于靈山鎮(zhèn)一處面積為384平方米土地的土地證。

在取得土地證后，王大新便在這片土地上建起鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的平頂房和鐵皮房，但他沒有進行報建，也沒有辦理房產(chǎn)證。

王大新在房屋建好后，一直用于出租。2005年，王大新籌劃將該房產(chǎn)出售，并在房屋的墻體寫上出售廣告。不久，家住海口市的陳鵬打算購買。在知道這棟房屋沒有產(chǎn)權(quán)證后，陳鵬仍然決定購買。陳鵬很快和王大新簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》。雙方在協(xié)議書中約定：買房人陳鵬購買王大新位于靈山鎮(zhèn)的土地和鐵皮房屋，總價合計40萬元。雙方還約定，以40萬元的價格進行交易后，由出售者王大新承擔過戶費，為買家辦理過戶手續(xù)。

在雙方簽訂房屋買賣協(xié)議后，陳鵬在2005年底先后分三次將40萬元現(xiàn)金交付給王大新（或王大新指定的第三人）。雙方交易完成后，陳鵬得到了該處土地的土地證，但沒有辦理土地過戶手續(xù)。房屋買賣交易完成后，由陳鵬管理這些房屋并進行出租，但王大新一直不給他辦理過戶手續(xù)，陳鵬多次交涉無果。最終，陳鵬將王大新告到法院，請求法院判令王大新按照合同約定，為他辦理土地過戶手續(xù)，并對土地上的房屋進行確權(quán)。

法院判決：沒房產(chǎn)證的二手房買賣合同無效

對此，2011年3月28日，?？谑协偵絽^(qū)法院一審認為，盡管陳鵬和王大新所簽訂的協(xié)議是雙方真實意思的表達，但因為所轉(zhuǎn)讓的房屋沒有取得房屋權(quán)屬證書，違反了《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，屬于法律禁止交易的房屋，故而應(yīng)當認定雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。一審法院判決駁回陳鵬的訴訟請求。

陳鵬不服一審判決，向海口市中級法院提起上訴。陳鵬認為，在這次交易中，他們買賣雙方主要是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也就是說，合同的標的應(yīng)當是土地使用權(quán)而不是地上的房屋。6月23日，海口市中級法院二審認為，該《房屋買賣協(xié)議書》確認轉(zhuǎn)讓的是王大新位于靈山鎮(zhèn)的土地和房屋，而土地和房屋是一個不可分割的不動產(chǎn)整體，故一審判決所適用的法律和判決駁回原告的訴訟請求并無不當。二審判決駁回上訴，維持原判。

律師說法：買賣二手房時應(yīng)注意哪些問題

在購買房產(chǎn)時，一定要審查清楚標的物是否產(chǎn)權(quán)清晰、是否已辦理產(chǎn)權(quán)證。對于產(chǎn)權(quán)不明晰的房產(chǎn)，在當前司法實踐中一般認定雙方的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。因為依據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效；《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如果在尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，則該買賣行為違反了城市房地產(chǎn)管理法的強制性規(guī)定，合同應(yīng)認定為無效。