案情介紹：購房者因貸款沒下來想退房

2011年，李XX在皇姑區(qū)某樓盤購買了一套60多平方米的商品房，總房款50多萬元，其中首付30多萬元，其余辦理按揭貸款。

李XX與開發(fā)商簽訂《商品房定購協(xié)議》當日，交了2萬元定金和28萬余元首付。雙方約定，李XX應(yīng)于接到開發(fā)商通知之日起5日內(nèi)，攜帶定購協(xié)議、收款收據(jù)及本人身份證原件到售樓部正式簽訂購房合同，如果選擇按揭貸款方式，購房者應(yīng)及時辦理按揭貸款。如果李XX沒有依定購協(xié)議約定付款等原因致使不能簽訂購房合同，定購協(xié)議自動終止，開發(fā)商將不退還定金，并有權(quán)將房屋另行出售。

然而，李XX的按揭貸款卻沒辦下來。開發(fā)商工作人員曾承諾40天內(nèi)為李XX辦理貸款，也沒辦下來。李XX讓開發(fā)商退首付和定金，但開發(fā)商退了首付后，拒絕退還定金。

于是，李XX將開發(fā)商起訴到法院，要求確認定購協(xié)議無效，退還2萬元定金。

法院判決：因開發(fā)商原因沒辦成貸款應(yīng)返還購房定金

法院一審駁回李XX的訴訟請求，李XX不服提出上訴，稱是開發(fā)商明確告知不能辦理貸款后，他才提出退房的。

二審法院審理認為，雙方當事人均認可未能辦理貸款是導(dǎo)致購房合同無法簽訂的原因，所以本案的焦點在于沒有辦理貸款的責任在誰。

在商品房買賣合同案件中，買受人相對于開發(fā)商來說，處于弱勢地位。雙方簽訂的定購協(xié)議是開發(fā)商提供的固定樣式合同，其應(yīng)該向購房者充分釋明買受人應(yīng)履行的義務(wù)和可能承擔的風險，防止雙方因信息不對稱產(chǎn)生糾紛。開發(fā)商沒有證據(jù)證明其履行了釋明義務(wù)，對于未能辦理貸款事宜存在一定過失。

雙方簽訂的定購協(xié)議中，曾約定了不退還定金的情形，但李XX沒有主觀拒絕履行定購協(xié)議的故意，貸款沒辦下來也不是李XX的過錯。

法院二審后，從公平合理的原則出發(fā)，撤銷了一審判決，改判開發(fā)商返還2萬元定金。

律師說法：退房時能否要回購房定金

在其日常處理與房產(chǎn)有關(guān)的案件中，購房者起訴開發(fā)商違約，比如逾期交房、逾期入住、逾期取得房產(chǎn)證等，要求賠償違約金的最多。如果一個樓盤出現(xiàn)這樣的問題，購房者們通常會“組團”起訴。

法官提醒購房者，在簽訂購房合同時，要對合同中的相關(guān)條款特別注意，確保雙方處于平等地位。比如，合同中對于開發(fā)商逾期交房賠償違約金的條款，賠償總房款的萬分之一和每日賠償總房款的萬分之一會差不少錢；開發(fā)商違約可減免物業(yè)費的條款，物業(yè)費的數(shù)額其實比違約金的數(shù)額要少很多。有些開發(fā)商還會在合同中加重購房者違約的違約金，減輕開發(fā)商在違約時的違約金。

另外，定金和訂金，雖然只一字之差，但在開發(fā)商違約時，退還的數(shù)額差別很大。如果是定金，開發(fā)商需雙倍返還，而訂金是指預(yù)付款，只需按原數(shù)退還即可。

購房者一旦與開發(fā)商發(fā)生糾紛，應(yīng)盡早行使自己的權(quán)利，不要超過訴訟時效。