簽訂購(gòu)房合同后遭遇限購(gòu)

2010年1月，小謝與小蘇簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定小蘇將名下一套位于朝陽(yáng)區(qū)望京的房產(chǎn)以288萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給小謝，小謝分五期支付房款。合同簽署當(dāng)天，小謝支付了10萬元訂金并住進(jìn)該處房產(chǎn)。就在小謝按約定支付完前四期房款后，“京十五條”出臺(tái)。因?yàn)樾≈x沒有本市戶口，且雙方?jīng)]有辦理房屋過戶手續(xù)和網(wǎng)簽（即簽訂合同后到房地產(chǎn)相關(guān)部門備案，并網(wǎng)上公布），小蘇要求雙方終止合同，小謝則起訴到法院要求小蘇繼續(xù)履行合同。

限購(gòu)令是否影響合同效力

法院經(jīng)過審理后判決合同繼續(xù)履行，小蘇應(yīng)配合小謝辦理房屋過戶手續(xù)。小蘇不服生效判決，向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請(qǐng)。檢察機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)定原審判決并無不當(dāng)，最終未支持小蘇的監(jiān)督申請(qǐng)。

辦案檢察官認(rèn)為，“京十五條”在性質(zhì)上不屬于行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。我國(guó)合同法規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣合同不因違反“京十五條”而無效。本案中，小謝是否具備購(gòu)房資格、是否按行政機(jī)關(guān)的要求辦理網(wǎng)簽、是否具備過戶的現(xiàn)實(shí)可能性，只會(huì)對(duì)合同履行及房屋過戶產(chǎn)生影響，不影響合同生效。小蘇提出的合同無效并沒有法律依據(jù)。

其次，本案也不適用情勢(shì)變更原則。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)有一定程度的預(yù)見和判斷。房屋限購(gòu)政策不屬于不可預(yù)見的客觀情況，不適用情勢(shì)變更原則。

在此提醒廣大市民，賣房人將房屋賣給不具備在京購(gòu)房資格的購(gòu)房者，買賣合同一般是有效的，但可能會(huì)被法院判決解除。而在訴訟中，如果當(dāng)事人對(duì)購(gòu)房者是否具備購(gòu)房資格等事實(shí)存在異議，可向房屋管理部門反映，購(gòu)房者對(duì)其具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格應(yīng)有舉證責(zé)任。