案情介紹：丈夫擅自賣房妻子拒過戶

丈夫擅自出售房屋并簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，妻子以不知情為由拒絕過戶，而不想吃啞巴虧的買房人將這對(duì)小夫妻告上法庭。近日，江蘇省無錫市崇安區(qū)人民法院對(duì)該案進(jìn)行一審判決，因妻子李某未在協(xié)議上簽字，且在訴訟中明確表示不愿出售房屋，法院認(rèn)定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不成立。

邵某和李某是夫妻關(guān)系。2013年6月，邵某將一套屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋在中介登記出售。很快，周某看中了該房屋，并通過中介聯(lián)系上了邵某。周某稱，當(dāng)時(shí)邵某出示了房屋產(chǎn)權(quán)證和其妻子的共有權(quán)證，并且該房屋的貸款已經(jīng)還清。為此，兩人簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，邵某在協(xié)議甲方一欄里代其妻子簽了名。周某現(xiàn)場(chǎng)交付了兩萬元定金。

定金付了，中介費(fèi)也交了，但邵某卻遲遲未履行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。經(jīng)多次協(xié)商未果，周某將邵某夫妻訴至法院。

案件審理過程中，李某明確表示不愿意出售房屋。李某稱，中介公司曾帶周某上門看房，其已經(jīng)說過房子不賣了，且在與周某通話中也提出賣房系其丈夫的意思，自己沒有同意。

面對(duì)李某的說辭，周某表示，邵某拿的證件齊全，其完全有理由相信，出售房屋是夫妻倆的共同意思表示，直到2013年7月中介公司告訴他才得知李某不愿意出售房屋，到9月份正式確定對(duì)方不賣房了。

周某認(rèn)為，邵某和李某已經(jīng)違約，要求對(duì)方雙倍返還購房定金4萬元，賠償其中介損失費(fèi)2。5萬元。

法院判決：賣主應(yīng)返還購房款與定金

經(jīng)法院審理查明后認(rèn)為，當(dāng)事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議載明甲方為邵某和李某，故李某也是合同當(dāng)事人之一，但李某未在該協(xié)議上簽字，且其明確表示過不愿意出售房屋，所以該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不成立。最后，法院判決邵某返還周某購房定金兩萬元。

律師說法：買賣夫妻共同房產(chǎn)應(yīng)注意什么

這是一起典型的家事代理糾紛。根據(jù)婚姻法規(guī)定，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定，但夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。

馬磊表示，當(dāng)涉及夫妻一方對(duì)外所為民事法律行為效力與承擔(dān)責(zé)任時(shí)，首先需要判斷該行為是否屬于日常生活還是非日常生活范疇。一般來說，涉及家庭柴米油鹽事務(wù)系日常生活，但如涉及住、行、子女教育等事務(wù)自然應(yīng)夫妻互商互量。

該案中，丈夫擅自出售房屋的行為不屬于日常生活范疇，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無權(quán)處分，協(xié)議無效。但如果買受人有證據(jù)證明其有理由相信該出售行為系夫妻雙方的意思表示，且其是善意購買人，則夫妻一方的出售行為構(gòu)成表現(xiàn)代理，該售房行為就是合法有效的。