一、交鑰匙算不算交房

對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說(shuō)的“交鑰匙”就算交付使用。

審判實(shí)踐存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭(zhēng)議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買(mǎi)房戶(hù)則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書(shū)。

由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。

所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)房戶(hù)占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)房戶(hù)。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買(mǎi)房戶(hù)占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。

當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。

在此約定下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買(mǎi)房戶(hù)“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買(mǎi)房戶(hù)，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。

二、沒(méi)達(dá)到商品房交房條件怎么辦

（一）未達(dá)到商品房交付法定條件交房的法律后果

開(kāi)發(fā)商在不具備商品房交付法定條件的情況下交房，要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任、民事責(zé)任，甚至是刑事責(zé)任。

國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第37條規(guī)定，違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2qo以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未達(dá)到商品房交付法定條件的，購(gòu)房者可拒絕接收商品房，由此所產(chǎn)生的法律后果由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，造成逾期交房的有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，符合法定和約定的條件時(shí)，可依法或依約解除合同。但若該法定條件屬行政管理性條件時(shí)，而合同約定的交付條件又與其相沖突，則應(yīng)以合同約定判斷是否具備交付條件。

但若不具備法定交房條件，購(gòu)房者在不知情的情況下接收了商品房，此時(shí)購(gòu)房者有何權(quán)利呢？筆者認(rèn)為，此時(shí)購(gòu)房者可以向政府有關(guān)部門(mén)投訴，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)行政責(zé)任，亦有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括要求其繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等，賠償損失的計(jì)算可以參照逾期交房的違約責(zé)任而定。達(dá)到合同約定或法定解除條件時(shí)，購(gòu)房者還有權(quán)解除合同。

（二）未達(dá)到商品房約定交付條件交房的法律后果

未達(dá)到商品房約定交付條件交房，購(gòu)房者可以拒絕接收商品房，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，符合法定和約定的條件時(shí)，還可依法或依約解除合同。

有人認(rèn)為只要商品房取得了竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、竣工驗(yàn)收備案表等即表明商品房系合格的，實(shí)際并非如此。由于竣工驗(yàn)收系開(kāi)發(fā)商自行組織，而且一般采取抽查的方式實(shí)施，因此實(shí)踐中常出現(xiàn)雖形式上通過(guò)了竣工驗(yàn)收，甚至取得了竣工備案證明書(shū)，但實(shí)際質(zhì)量不符合國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，從而在交房時(shí)與購(gòu)房者發(fā)生糾紛。出現(xiàn)此種情況時(shí)，可由具備法定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，鑒定不合格的，應(yīng)認(rèn)為不符合法定交付條件。

不符合約定交付條件的，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，其方式包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等多種方式，購(gòu)房者有自由選擇權(quán)。除非商品房質(zhì)量不符合質(zhì)量要求致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，否則購(gòu)房者不得以商品房質(zhì)量不符合約定為由拒絕接受商品房，這一點(diǎn)在合同法第148條中有明確的法律依據(jù)，但并不排除購(gòu)房者享有追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任的權(quán)利。若商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，則購(gòu)房者可依法解除合同和請(qǐng)求賠償損失。

上文告訴了大家有關(guān)于“交鑰匙算不算交房”以及“沒(méi)達(dá)到商品房交房條件怎么辦”的內(nèi)容，希望對(duì)大家有一定的幫助。購(gòu)房者買(mǎi)房就要收房，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是交房，但是如果商品房不達(dá)到交房條件的話(huà)購(gòu)房者是有權(quán)拒絕收房的，只是很多購(gòu)房者不知道商品房交房的條件有哪些，有時(shí)候難免就稀里糊涂的收到了有質(zhì)量問(wèn)題的房屋。所以為了避免收到問(wèn)題房，最好先問(wèn)問(wèn)專(zhuān)業(yè)的律師看看交房條件是什么，如果發(fā)生交房糾紛也可以請(qǐng)律師協(xié)助解決。