一、商品房計(jì)價(jià)方式有哪幾種
這是房屋買賣合同中最重要的條款之一。房屋的價(jià)款一般都是購房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經(jīng)協(xié)商完畢的，在簽訂正式房屋買賣合同時(shí)只需要核對(duì)一下價(jià)款是否一致即可。付款方式則關(guān)系到價(jià)款折扣，以及購房者的承受能力，甚至購買意向。目前的個(gè)人商品房買賣活動(dòng)中，有80%以上的人是選擇自行支付一部分房價(jià)款，其余部分以申請(qǐng)銀行個(gè)人住房抵押貸款（即通常人們所說的“按揭”）的方式支付。這樣，是否能夠申請(qǐng)到銀行貸款，成為許多購房者購房行為的前提。
《示范文本》中給出了3種計(jì)價(jià)方式，同時(shí)，購房者與開發(fā)商在此之外還自行約定其他方式。目前房地產(chǎn)市場中的計(jì)價(jià)方式通常為按建筑面積計(jì)，也有一些開發(fā)商采用按套計(jì)價(jià)的方式，但多用于尾房銷售。
這里有必要談一下在房屋買賣過程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾個(gè)面積概念的差別。建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（下稱“公用分?jǐn)偯娣e”）兩部分。套內(nèi)建筑面積，即購房者獨(dú)自使用的建筑面積，由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分構(gòu)成。而普通購房者通常所關(guān)心的使用面積實(shí)際上就是套內(nèi)使用面積，與開發(fā)商在銷售房屋時(shí)告知您的套內(nèi)建筑面積是兩回事，并且是少于套內(nèi)建筑面積的。
通常購房者所計(jì)算的使用率是指套內(nèi)使用面積與建筑面積的比例。因此，當(dāng)購房者向銷售人員咨詢使用率是多少時(shí)，一定要明確雙方使用的是否為同一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。否則，購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，一套所謂“使用率”達(dá)到80％以上的房屋，在刨除了套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之后，也許就只有75%左右了。
二、買房時(shí)怎么處理面積誤差
面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大因由。因?yàn)槟壳暗姆课蒌N售主要是以預(yù)售方式為主，一是對(duì)開發(fā)商的投入要求較小，二則購房者通?？梢韵硎艿捷^大的優(yōu)惠。但是，預(yù)售時(shí)的面積是在圖紙上測出來的，與實(shí)際完工的房屋面積肯定會(huì)存在誤差。大多數(shù)的開發(fā)商都會(huì)盡量準(zhǔn)確預(yù)測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個(gè)別開發(fā)商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當(dāng)利益。
對(duì)于購房者而言，對(duì)房價(jià)款的承受能力、對(duì)房屋的使用規(guī)劃等都是以房屋面積為基礎(chǔ)的，面積的變動(dòng)有可能導(dǎo)致超出購房者的承受能力，或是使原先的使用規(guī)劃落空。那么如何在實(shí)際存在的誤差與購房者的合法利益之間選擇一個(gè)中間道路呢？ 對(duì)于開發(fā)商，首先應(yīng)在圖紙預(yù)測時(shí)盡量準(zhǔn)確，在施工過程中盡力控制，使誤差的產(chǎn)生降到最低程度。對(duì)于購房者，如果想避免面積誤差，最好的方法莫過于購買（準(zhǔn)）現(xiàn)房，實(shí)地的考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象的。如果購房者仍然要選擇期房，則只能是與開發(fā)商就此問題進(jìn)行事先約定。
《示范文本》的一大特色就是傾向于保護(hù)購房者的利益，《示范文本》第5條關(guān)于“面積確認(rèn)及面積差異處理”的規(guī)定就極大地體現(xiàn)了這一特色。該條第2款明確將面積誤差比以3%為分界線，3%以內(nèi)的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；超出的，購房者有權(quán)選擇退房，不退房的，規(guī)定了于購房者相對(duì)有利的處理方式。
當(dāng)然，買賣雙方也可以選擇不采用《示范文本》中給出的處理方式而自行進(jìn)行約定。這樣，開發(fā)商就被推人了一個(gè)為難的境地。
以上是關(guān)于“商品房計(jì)價(jià)方式有哪幾種”以及“買房時(shí)怎么處理面積誤差”的有關(guān)商品房買賣的法律知識(shí)，希望對(duì)您能有所幫助。在實(shí)踐中，如果選擇《示范文本》給出的處理方式，不少開發(fā)商自然是心有不甘，尤其是對(duì)于其中面積縮水時(shí)要將少于3%的部分雙倍返還買受人的規(guī)定，更是感到不可接受。可是，購房者在看到這樣一種于自己有利的處理方式時(shí)，自然是要堅(jiān)持以此為準(zhǔn)，這樣雙方就容易產(chǎn)生矛盾。對(duì)于這種矛盾，如果您不知道該如何解決，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師幫助您。
