養(yǎng)子出賣養(yǎng)父母房屋

王某原承租位于沈陽市大東區(qū)公有住房平房兩間。2001年王某及老伴從該房處搬走，其養(yǎng)子將該房西間出租。2002年8月養(yǎng)子帶家人外出打工租房居住。同年10月王某以養(yǎng)子不盡贍養(yǎng)義務(wù)為由，起訴解除了收養(yǎng)關(guān)系。同年11月王某將這兩間直管公房承租使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某，并經(jīng)房產(chǎn)局辦理了承租使用權(quán)變更手續(xù)。王某養(yǎng)子得此消息后于同年12月搬回該房東屋居住，并向法院提起訴訟，要求確認王某與李某賣房協(xié)議無效。

沈陽市中級人民法院認為，本案一審第三人李某基于其對大東區(qū)法院判決解除王某與養(yǎng)子之間養(yǎng)父子關(guān)系的事實以及房產(chǎn)部門能辦理房產(chǎn)證明的事實情況的信任，并支付了房款，盡到了謹慎注意的義務(wù)，應(yīng)認定為善意取得成立。為保護善意取得第三人的合法權(quán)益，維護交易安全，故應(yīng)認定王某與李某房屋買賣關(guān)系合法有效。

所簽房屋買賣合同是否有效

本案涉及善意第三人保護制度在房屋買賣糾紛中的適用問題。善意第三人保護制度也叫善意取得制度，是物權(quán)法中適用公示共信原則對物權(quán)的一項特殊保護制度。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規(guī)定：共同共有人對共同財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。

善意第三人保護制度的實質(zhì)，是以犧牲真正權(quán)利人的利益來換取整個社會的交易安全，促進交易秩序的穩(wěn)定。構(gòu)成善意有償取得應(yīng)當具備兩個條件：一是買受人須善意無過失且為有償取得；二是不動產(chǎn)已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記。符合這兩個條件，該交易行為才是有效的。