開發(fā)商未按合同約定辦產權證

杜先生購買了一套躍層的三居室，與開發(fā)商簽訂了示范文本的《商品房買賣合同》，就產權證的辦理，合同約定如下：

“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列方式處理：

買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的2％賠償買受人損失?！?/p>

半年后房屋交付使用，房屋交付時，杜先生向開發(fā)商繳納了契稅、公共維修基金、產權登記費、證件印花稅，但一年過去了，杜先生的房屋所有權證卻未辦下來。

開發(fā)商是否構成違約

按雙方在《商品房買賣合同》中的約定，產權證辦理中出賣人（即開發(fā)商）的義務是，于商品房交付使用后60日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。另外因開發(fā)商向杜先生代收了契稅、產權登記費、證件印花稅，所以開發(fā)商除負有合同中約定的按期備案義務外，同時負有代杜先生辦理產權證的義務。

按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

關于產權證的辦理期限，因雙方未在合同中約定，依據上述規(guī)定杜先生取得房屋產權證的期限應為房屋交付使用后90日內。現(xiàn)房屋交付使用已經一年，而杜先生仍未取得產權證，所以就產權證的取得已構成逾期。依據最高人民法院的上述規(guī)定，如開發(fā)商未履行按期備案和及時辦理產權證的義務，開發(fā)商應承擔相應的違約責任。按合同約定的違約處理方式：買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的2％賠償買受人損失。按上述合同約定，杜先生可向開發(fā)商提出退房要求，并可要求開發(fā)商退還已支付的購房款及已支付購房款2%的違約金。違約責任從房屋交付使用后90日起計至杜先生實際取得產權證之日止按金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。