開(kāi)發(fā)商未按合同約定辦產(chǎn)權(quán)證
杜先生購(gòu)買(mǎi)了一套躍層的三居室，與開(kāi)發(fā)商簽訂了示范文本的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就產(chǎn)權(quán)證的辦理，合同約定如下：
“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列方式處理：
買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的2％賠償買(mǎi)受人損失。”
半年后房屋交付使用，房屋交付時(shí)，杜先生向開(kāi)發(fā)商繳納了契稅、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件印花稅，但一年過(guò)去了，杜先生的房屋所有權(quán)證卻未辦下來(lái)。
開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成違約
按雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定，產(chǎn)權(quán)證辦理中出賣(mài)人（即開(kāi)發(fā)商）的義務(wù)是，于商品房交付使用后60日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。另外因開(kāi)發(fā)商向杜先生代收了契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件印花稅，所以開(kāi)發(fā)商除負(fù)有合同中約定的按期備案義務(wù)外，同時(shí)負(fù)有代杜先生辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。
按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：
由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
關(guān)于產(chǎn)權(quán)證的辦理期限，因雙方未在合同中約定，依據(jù)上述規(guī)定杜先生取得房屋產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為房屋交付使用后90日內(nèi)?，F(xiàn)房屋交付使用已經(jīng)一年，而杜先生仍未取得產(chǎn)權(quán)證，所以就產(chǎn)權(quán)證的取得已構(gòu)成逾期。依據(jù)最高人民法院的上述規(guī)定，如開(kāi)發(fā)商未履行按期備案和及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。按合同約定的違約處理方式：買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的2％賠償買(mǎi)受人損失。按上述合同約定，杜先生可向開(kāi)發(fā)商提出退房要求，并可要求開(kāi)發(fā)商退還已支付的購(gòu)房款及已支付購(gòu)房款2%的違約金。違約責(zé)任從房屋交付使用后90日起計(jì)至杜先生實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)證之日止按金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
