開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證

2009年7月，徐某與重慶某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同對(duì)房屋交付的時(shí)間及逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任等進(jìn)行約定。因逾期辦證問(wèn)題，徐某將公司訴至法院，要求公司支付逾期辦證違約金。該公司辯稱(chēng)逾期辦證并未對(duì)我倆造成損失，且要求賠償?shù)倪`約金過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。

逾期辦證能否要求增加違約金

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，違約金是否過(guò)高是相較于造成的實(shí)際損失而言的。該條已經(jīng)確定違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)，同時(shí)應(yīng)以賠償守約方的損失為主要功能，如果對(duì)數(shù)額過(guò)高的違約金，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，以維護(hù)民法的公平和誠(chéng)實(shí)信用原則。

《最高人民法院關(guān)于適用；中華人民共和國(guó)合同法；若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l第一款也規(guī)定了更為具體的調(diào)整違約金的規(guī)則，即當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

結(jié)合本案中的房屋出賣(mài)人未在合同約定期間內(nèi)向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的申請(qǐng)，并取得房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

如前所述，逾期辦證違約金兼具“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)，故買(mǎi)受人對(duì)于所受的損害不應(yīng)再負(fù)舉證責(zé)任，房屋出賣(mài)人需對(duì)違約金過(guò)高承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。而房屋出賣(mài)人在案件中并未舉證證明買(mǎi)受人的實(shí)際損失，且買(mǎi)受人如約交付了購(gòu)房款，嚴(yán)格按照合同履行了自己的義務(wù)。故法院對(duì)于該公司認(rèn)為買(mǎi)受人不存在損失，請(qǐng)求調(diào)整違約金的抗辯不予支持。