貸款沒批想解除購(gòu)房合同

張某向一家房產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了一套住宅，雙方在《內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》的補(bǔ)充條款中約定：房產(chǎn)商代購(gòu)房者辦理按揭及公證事宜。事后，該貸款項(xiàng)目因故未獲銀行批準(zhǔn)。因此，張某人向房產(chǎn)商要求退房。張某想以按揭貸款不成為由，要求終止預(yù)售商品房合同，可是開發(fā)商不允許，最終不得不向法院起訴。

這是一起采用按揭貸款方式預(yù)售商品房引起的糾紛。涉及的關(guān)鍵問(wèn)題是，個(gè)人住房按揭貸款的法律性質(zhì)以及房產(chǎn)商在購(gòu)房者與銀行之間簽定的按揭貸款合同中地位和作用。

貸款沒批時(shí)能否退房

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，個(gè)人住房私有化趨勢(shì)日益明顯。但由于廣大中低收入者尚不具備一次性付清房款的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政府及其它社會(huì)機(jī)構(gòu)的各種參與成為必然。所謂個(gè)人住房按揭貸款，就實(shí)務(wù)操作而言，是指按預(yù)先訂立的合同，購(gòu)房者先支付一部分房款，剩余部分以銀行向購(gòu)房者提供的貸款支付，同時(shí)這筆貸款以購(gòu)房者欲購(gòu)置的住房作為擔(dān)保，其償還由購(gòu)房者分期進(jìn)行還本付息。對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的法律性質(zhì)這個(gè)問(wèn)題存在三種不同意見：第一，所有權(quán)保留；第二，抵押；第三，權(quán)利質(zhì)押。1、所有權(quán)保留說(shuō)之探討

從房?jī)r(jià)的支付看，個(gè)人住房按揭貸款適用分期付款之買賣，亦可稱為分期購(gòu)買和出售（INSTALMENTPURCHASEANDSELLING）這是在羅馬帝國(guó)時(shí)期就已出現(xiàn)的—種古老的習(xí)慣做法，17世紀(jì)迅速發(fā)展。1歷經(jīng)數(shù)百年的補(bǔ)充完善，時(shí)值今日，它已成為一套制度。德國(guó)、奧地利、法國(guó)、瑞士均有關(guān)于分期付款買賣的特別法，各國(guó)立法例中，附條件買賣這一法律形式又是值得重視的。

附條件買賣，即所有權(quán)保留，就是“約定買受人先占有動(dòng)產(chǎn)之標(biāo)的物，到支付一部或全部?jī)r(jià)金或完成特定條件時(shí)，始取得該標(biāo)的物所有權(quán)之契約。”它的法律性質(zhì)是為“附停止條件的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，”放置于個(gè)人住房按揭貸款這個(gè)背景下，也就是說(shuō)，當(dāng)分期付款的全部?jī)r(jià)金得到清償，即停止條件成立之后，住房的所有權(quán)才能移轉(zhuǎn)給購(gòu)房者，在此之前，所有權(quán)由銀行保留。換言之，這是一項(xiàng)三方交易，擁有住房的房產(chǎn)商，把住房全價(jià)賣給銀行，銀行按附條件買賣契約賣給購(gòu)房者。由于“分期付價(jià)買賣之標(biāo)的物，自交付時(shí)起，其危險(xiǎn)移轉(zhuǎn)于買受人，出賣人保留所有權(quán)與否，在所不問(wèn)”。所以，購(gòu)房者入住后，對(duì)于住房的價(jià)金漲跌，因不可抗力而毀損或滅失等造成的一切風(fēng)險(xiǎn)均須負(fù)責(zé)。另外，如果到了契約約定的期限，購(gòu)房者不能連本帶息償還貸款，經(jīng)催告，仍給付不能，則其對(duì)住房屬無(wú)權(quán)占有，銀行可作為房屋所有人主張所有權(quán)，收回占有。

所有權(quán)保留制度建立之初衷在于，一方面使買受人于價(jià)金清償之前，能先占有使用標(biāo)的物，另一方面使出賣人之價(jià)金債權(quán)得到切實(shí)保障，按照以上闡述，的確能達(dá)此目的，兩全其美，尤其對(duì)于保障出賣人價(jià)金債權(quán)這一點(diǎn)而言，由作為出賣人的銀行“保留住房之所有權(quán)”，一定意義上能使作為買受人的購(gòu)房者自覺地“加強(qiáng)對(duì)價(jià)金債務(wù)的意識(shí)……俾促殘余債務(wù)的履行”。

我們對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的法律性質(zhì)作理論探討時(shí)，不能忽視這樣一個(gè)問(wèn)題：當(dāng)購(gòu)房者與房產(chǎn)商，銀行共同簽訂契約時(shí)，是視銀行為提供貸款的中介人，還是轉(zhuǎn)賣住房的另類房產(chǎn)商？退一步而言，就銀行作為另類房產(chǎn)商既成事實(shí)，為社會(huì)公眾所接受，那么，這背后又隱藏著什么利害關(guān)系呢？幾年前一場(chǎng)席卷日本金融界的風(fēng)暴令人至今記憶猶新，“灰色金融”，“住專危機(jī)”將各大銀行折磨得奄奄一息。導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)的原因之一，是銀行過(guò)于直接地介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以至當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)萎縮時(shí)，一方面許多購(gòu)房者無(wú)力償還貸款，銀行只能取回住房所有權(quán)，另一方面銀行急于收回資金，被迫大量拋售房屋，市場(chǎng)上地價(jià)一跌再跌，銀行最初發(fā)放于房地產(chǎn)的貸款難以收回，由此形成巨額壞帳。為不重蹈日本金融界的覆轍，我們必須在個(gè)人住房按揭貸款的法律定性問(wèn)題上慎之又慎。所有權(quán)保留制度本為一般的雙方買賣所設(shè)定，而個(gè)人住房按揭貸款是一個(gè)三方交易，包含有買賣、借款、擔(dān)保多重法律關(guān)系，且三方中有一方是銀行，作為重要融資機(jī)構(gòu)，如遭不測(cè)，必連鎖引發(fā)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不良反應(yīng)。如此，勢(shì)難認(rèn)定個(gè)人住房按揭貸款的所有權(quán)保留性質(zhì)。