買房遭遇面積縮水

蔣某于2003年6月在沈陽市沈河區(qū)青年大街附近購買了兩處房屋，總建筑面積為552.74平方米。 合同簽訂后，蔣繳納了全額購房款。之后，蔣認為房屋實際面積與合同約定面積不符，于2003年8月提起訴訟，要求按合同約定及法律規(guī)定返還房屋面積差價款12萬余元。經(jīng)房產(chǎn)測繪大隊測繪，該幢房屋地上一層至二層建筑面積為532.68平方米。如果算上地下室面積，則為587。28平方米。由于雙方?jīng)]有對地下室作出約定，開發(fā)公司以房屋實際面積大于合同約定面積，于同年9月提出反訴，請求補交購房款8.9萬余元。

本案的焦點問題是蔣某是否應對地下室部分承擔付款責任問題。二審法院認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》是開發(fā)公司提供的格式化合同，在地下室部分的空格處打了個×符號。在雙方簽訂的《商品房買賣合同》說明第5條中規(guī)定：對實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定的，應在空格部位劃×，以示刪除。 由于該地下室不能獨立存在，須隨房屋一并轉(zhuǎn)移，而出賣人在出賣時并未做出另行約定，按照交易習慣，法院認為最合理的解釋就是：該地下室是隨房屋無償轉(zhuǎn)移給買受人的。據(jù)此，蔣某對地下室部分無須承擔付款責任。法院最后判決開發(fā)公司返還蔣某人民幣12萬余元。

超過3％部分可提出雙倍返還購房款

商品房與一般商品不同，一般商品人們可以通過肉眼即可發(fā)現(xiàn)缺斤少兩，而商品房需要專業(yè)的測量，才能發(fā)現(xiàn)面積誤差，加之公共面積的分攤是一個專業(yè)性很強的問題，普通老百姓很難掌握。有的開發(fā)商正是利用購房者的這一弱點，故意在簽訂合同時，通過模糊不清的公攤面積使消費者商品房的實際面積大大縮水，有的開發(fā)商甚至將小區(qū)內(nèi)的會所、車庫、地下室也算進了公攤面積之列。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中就解決房屋建筑面積縮水問題作出規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。