買(mǎi)房遭遇面積縮水

蔣某于2003年6月在沈陽(yáng)市沈河區(qū)青年大街附近購(gòu)買(mǎi)了兩處房屋，總建筑面積為552.74平方米。 合同簽訂后，蔣繳納了全額購(gòu)房款。之后，蔣認(rèn)為房屋實(shí)際面積與合同約定面積不符，于2003年8月提起訴訟，要求按合同約定及法律規(guī)定返還房屋面積差價(jià)款12萬(wàn)余元。經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪大隊(duì)測(cè)繪，該幢房屋地上一層至二層建筑面積為532.68平方米。如果算上地下室面積，則為587。28平方米。由于雙方?jīng)]有對(duì)地下室作出約定，開(kāi)發(fā)公司以房屋實(shí)際面積大于合同約定面積，于同年9月提出反訴，請(qǐng)求補(bǔ)交購(gòu)房款8.9萬(wàn)余元。

本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是蔣某是否應(yīng)對(duì)地下室部分承擔(dān)付款責(zé)任問(wèn)題。二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是開(kāi)發(fā)公司提供的格式化合同，在地下室部分的空格處打了個(gè)×符號(hào)。在雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》說(shuō)明第5條中規(guī)定：對(duì)實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定的，應(yīng)在空格部位劃×，以示刪除。 由于該地下室不能獨(dú)立存在，須隨房屋一并轉(zhuǎn)移，而出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)并未做出另行約定，按照交易習(xí)慣，法院認(rèn)為最合理的解釋就是：該地下室是隨房屋無(wú)償轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人的。據(jù)此，蔣某對(duì)地下室部分無(wú)須承擔(dān)付款責(zé)任。法院最后判決開(kāi)發(fā)公司返還蔣某人民幣12萬(wàn)余元。

超過(guò)3％部分可提出雙倍返還購(gòu)房款

商品房與一般商品不同，一般商品人們可以通過(guò)肉眼即可發(fā)現(xiàn)缺斤少兩，而商品房需要專(zhuān)業(yè)的測(cè)量，才能發(fā)現(xiàn)面積誤差，加之公共面積的分?jǐn)偸且粋€(gè)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的問(wèn)題，普通老百姓很難掌握。有的開(kāi)發(fā)商正是利用購(gòu)房者的這一弱點(diǎn)，故意在簽訂合同時(shí)，通過(guò)模糊不清的公攤面積使消費(fèi)者商品房的實(shí)際面積大大縮水，有的開(kāi)發(fā)商甚至將小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、車(chē)庫(kù)、地下室也算進(jìn)了公攤面積之列。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中就解決房屋建筑面積縮水問(wèn)題作出規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。