案情介紹：商品房未竣工驗(yàn)收就交房

2007年10月18日，原告李志林、周東妮與被告渝港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱渝港公司）簽訂商品房買賣合同，約定：李志林、周東妮購(gòu)買渝港公司開(kāi)發(fā)預(yù)售的渝港花園住宅房1套，總價(jià)款為236944元；渝港公司應(yīng)當(dāng)在2008年9月30日前將已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付使用，若因渝港公司的原因致未按合同約定期限將商品房交付使用且逾期超過(guò)30日，買房人要求繼續(xù)履行合同的，渝港公司從合同約定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付日止，按日支付買房人已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金；在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，由渝港公司到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)權(quán)證，如因渝港公司責(zé)任，致使買房人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證，從逾期之日起，渝港公司應(yīng)按已付房?jī)r(jià)款總額依人民銀行同期貸款利率支付違約金。

合同簽訂后，原告支付了房款，但是渝港公司在未進(jìn)行房屋竣工驗(yàn)收的情況下于2009年7月8日將房屋交付原告使用，同時(shí)至今也未辦理房屋權(quán)屬的初始登記。原告起訴請(qǐng)求判決被告全面履行合同，立即為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證，并支付遲延辦理房產(chǎn)證的違約金19439元。

法院判決：開(kāi)發(fā)商延期辦證應(yīng)支付違約金

重慶市大渡口區(qū)人民法院在審理過(guò)程中向原告進(jìn)行了釋明：工程竣工驗(yàn)收合格是商品房交付強(qiáng)制性的法定條件，未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋不符合交付條件。原告可以繼續(xù)就逾期交房的事實(shí)向被告主張逾期交房違約金，并就此征詢?cè)媸欠褡兏V訟請(qǐng)求，但原告堅(jiān)持要求被告支付逾期辦證的違約金。法院以在房屋未合法交付的情況下，原告要求被告依合同辦理房地產(chǎn)權(quán)證尚不具備條件為由，判決：被告渝港公司于渝港花園竣工驗(yàn)收合格后60日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)；駁回原告的其它訴訟請(qǐng)求。

原告以渝港公司至今仍未為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任為由，提起上訴，請(qǐng)求對(duì)原判第二項(xiàng)予以改判。

重慶市第五中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收情況下，被告就將房屋交付原告使用，由于該房屋至今仍未竣工驗(yàn)收，被告至今未給原告辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。二審法院認(rèn)為，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律有誤。2011年 11月19日，法院判決：維持一審判決第一項(xiàng)；變更一審判決第二項(xiàng)為被告以已付房款236944元為本金，按人民銀行同期貸款利率，向原告支付逾期辦證的違約金。

本案一、二審對(duì)事實(shí)認(rèn)定沒(méi)有爭(zhēng)議，只是在法律適用上有分歧。造成分歧的主要原因就是在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的情況下，能否對(duì)逾期交房的違約責(zé)任與逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任進(jìn)行選擇的問(wèn)題。

律師說(shuō)法：如何確定購(gòu)房合同中的違約責(zé)任

合同是雙方當(dāng)事人關(guān)于權(quán)利義務(wù)約定的真實(shí)意思表示，只要約定的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。本案原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同，關(guān)于在房屋交付使用后60日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是被告的合同義務(wù)，被告若不予履行，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)按已付房?jī)r(jià)款總額依人民銀行同期貸款利率向原告支付違約金的責(zé)任。商品房必須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收方能交付使用，而本案被告在未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情形下，就將房屋交付原告使用，即使原告實(shí)際接房并入住，但其也不符合法律意義上的交付，這實(shí)屬不合法交付，其超過(guò)合同約定期限辦理竣工驗(yàn)收，則構(gòu)成逾期交房的違約；同時(shí)，該房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收的責(zé)任與原告無(wú)關(guān)，被告在房屋交付使用后60日內(nèi)不能為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則又構(gòu)成逾期辦證的違約。作為住戶一方，當(dāng)然可以選擇上述兩種違約責(zé)任之一。

而本案中，原告不要求被告承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，只是要求其承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，這完全符合合同約定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧Ｒ虼?，交付的房屋雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收，但不能阻卻其承擔(dān)辦理房地產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，被告仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。