案情概要：買房遭遇一房二賣

朱先生與劉先生簽訂一份房屋買賣合同。朱先生將其名下一所房屋賣與劉先生。劉先生向朱先生支付房款后，朱先生將房屋和產(chǎn)權(quán)證明交付于劉先生。但朱先生劉先生并沒有辦理房屋過戶手續(xù)。后劉先生將該房屋賣給丙。丙在給付房款后，劉先生將房屋和屬名為朱先生的房屋產(chǎn)權(quán)證明付給丙。后朱先生以劉先生、丙為被告向人民法院提起訴訟。以自己是房屋的所有權(quán)人，劉先生無權(quán)處分該房屋，要求：一、撤銷劉先生與丙的房屋買賣合同。二、要求丙將房屋歸還給自己。

案件處理：房屋歸丙所有

朱先生與劉先生簽訂房屋買賣合同后，朱先生將房屋和產(chǎn)權(quán)證明交付給劉先生，實(shí)際履行了交付義務(wù)。雖然雙方未辦理房屋過戶手續(xù)，但房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)由朱先生轉(zhuǎn)移到劉先生。因而，劉先生再將該房屋賣與丙，是一種有權(quán)處分行為。朱先生不能以房屋的產(chǎn)權(quán)仍然登記在自己的名下，而具有房屋的所有權(quán)。理由是，朱先生劉先生雙方進(jìn)行房屋交易，其交易標(biāo)的就是房屋的所有權(quán)，這是交易的目的所在。

劉先生向朱先生支付房款，朱先生將房屋及產(chǎn)權(quán)證明交付于劉先生，那么事實(shí)上雙方已經(jīng)各得所需。劉先生得到了房屋，朱先生得到賣房款。在完成交易后，朱先生基于該房屋的一切權(quán)力都已經(jīng)歸于消失，而朱先生這時還基于沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記而以物權(quán)優(yōu)于債權(quán)為由保留追回該房屋的權(quán)利，那么對劉先生是不公平的，對劉先生的后手交易人也是不公平的。如果朱先生在基于交易行為已經(jīng)得到了交易的利益，再賦予朱先生根據(jù)情況變化取回房屋的權(quán)利，那么這樣的法就是惡法了。

律師說法：如何確定房屋的所有權(quán)

首先，朱先生劉先生履行完房屋買賣合同后，盡管未進(jìn)行房屋變更登記。但基于合同的目的，雙方都各求所需，實(shí)現(xiàn)了交易目的。在朱先生劉先生之間，房屋的產(chǎn)權(quán)理應(yīng)歸于劉先生。對于朱先生來說，雖然產(chǎn)權(quán)登記沒有變更，但朱先生除了按照合同法的規(guī)定在劉先生的要求下履行協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)外，朱先生已經(jīng)喪失了基于該房屋的任何權(quán)利。

其次，物權(quán)公示主義的作用在于向社會不知情者公示不動產(chǎn)的物權(quán)狀況，明確所有人的排他性權(quán)利，同時也為他人就該不動產(chǎn)進(jìn)行交易提供安全保障。但之于朱先生劉先生之間作為買賣合同雙方，物權(quán)公示主義沒有任何意義。因?yàn)殡p方就不動產(chǎn)交易情況再熟悉不過了，沒有必要再以物權(quán)公示主義來保護(hù)不動產(chǎn)出賣人的利益。

再次，劉先生在事實(shí)上取得房屋的所有權(quán)后再將房屋賣于丙，對劉先生來說就是一種有權(quán)處分，而不是無權(quán)處分。在這種情況下，劉先生再將房屋及屬名為朱先生的房屋產(chǎn)權(quán)證明交付給丙后，相對于朱先生劉先生，丙就取得了該房屋的所有權(quán)。

最后，這種產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移是在朱先生劉先生丙三者之間進(jìn)行的。劉先生丙對該房屋的權(quán)利，不能對抗其他已經(jīng)以登記的方式取得該房屋所有權(quán)的第三人。也就是說，朱先生在將房屋及產(chǎn)權(quán)證明交付給劉先生之后，又將該房屋賣給丁，并通過某種方式辦理了產(chǎn)權(quán)登記。那么劉先生丙這條線上（包括丙的后手）所取得的所有權(quán)就不能對抗丁已經(jīng)通過登記的方式取得的所有權(quán)。

綜上，我們認(rèn)為，交付可以作為不動產(chǎn)物權(quán)變更的條件，但僅局限于出賣人和買受人、買受人的后手人之間，這種物權(quán)的變動不能對抗以合法方式通過登記形式取得該房屋產(chǎn)權(quán)的其他合法權(quán)利人。

在朱先生劉先生丙三者之間進(jìn)行的房屋連環(huán)交易中，朱先生將房屋賣給劉先生并實(shí)際交付，劉先生將房屋賣給丙并實(shí)際交付，雖然房屋還登記在朱先生的名下，但該房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)由朱先生轉(zhuǎn)移到丙，朱先生沒有權(quán)利再基于房屋產(chǎn)權(quán)登記于自己的名下而行使對丙追回房屋的權(quán)利。該類案件多體現(xiàn)在若干年前，房價較低時出賣人將房屋賣出后，該房屋經(jīng)過多手交易，但因?yàn)楦鞣N原因沒有履行登記手續(xù)。由于房價上漲，房屋的第一手出賣人與第二手買受人之間惡意串通，偽造一個交易時間在第二手與第三手進(jìn)行房屋交易時間以前的一個房屋回購合同，造成一種從表面上看第二手交易人在將房屋賣給第三手時處于一種無權(quán)處分的狀態(tài)。