案情介紹：二手房原房主一房二賣

2010年4月，何某在縣城新開發(fā)區(qū)以15萬元購(gòu)買了一套商品房。剛裝修完畢，此地段房屋價(jià)格上漲，何某便以19萬元賣給鄭某，雙方簽訂了書面合同，鄭某交付房款后搬進(jìn)新房居住，但未辦理房屋登記過戶手續(xù)。2011年8月，何某又見房?jī)r(jià)上漲，遂以27萬元的價(jià)格將該房屋出賣給徐某，雙方到房管部門辦理了房屋登記過戶手續(xù)。

此后，何某將19萬元現(xiàn)金退給鄭某，并要求鄭某退房。鄭某認(rèn)為已簽訂了房屋買賣合同，且交清房款已入房居住，享有該房的所有權(quán)和使用權(quán)，拒不退房。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不休，何某遂一紙?jiān)V狀遞到法院，要求判令鄭某退房，確認(rèn)徐某應(yīng)該享有房屋所有權(quán)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一房二賣時(shí)房屋歸誰所有

未經(jīng)所有權(quán)變更登記的房屋買賣，其效力如何確認(rèn)，房屋所有權(quán)歸誰？對(duì)此，產(chǎn)生兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，鄭某沒有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，不具備房屋買賣合同生效的形式要件，就不能認(rèn)定房屋買賣合同成立。而合同成立是合同生效的邏輯前提。由于何某與鄭某的買賣合同不成立，自然導(dǎo)致雙方的買賣合同不生效。

第二種意見認(rèn)為，確認(rèn)房屋歸鄭某所有，理由是：何某與鄭某之間的房屋買賣合同有效，且房屋已交付管理使用，應(yīng)撤銷何某與徐某的買賣合同。

第三種意見認(rèn)為，未經(jīng)所有權(quán)變更登記的房屋買賣，買方不能取得所有權(quán)，這種后果不是買賣合同無效的法律后果，而是未辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)造成的。本案應(yīng)認(rèn)定鄭某不能取得房屋所有權(quán)，必須退房；何某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，徐某應(yīng)該享有該房屋所有權(quán)。

律師說法：一房二賣時(shí)未經(jīng)過戶的房屋買賣合同是否有效

同意第三種意見，理由是：

買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管***關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投***倒把活動(dòng)。私有住房轉(zhuǎn)讓，是指將個(gè)人擁有的房屋轉(zhuǎn)讓他人的行為，是房屋所有權(quán)人處分其財(cái)產(chǎn)的行為。按照以上規(guī)定，城市私有房屋的買賣必須經(jīng)房屋所在地房管***關(guān)同意，即到房管***關(guān)辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，買方不能取得房屋的所有權(quán)。在本案中，何某和鄭某只簽訂了買賣合同，而沒有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，因此不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，鄭某無權(quán)享有房屋所有權(quán)。

當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此認(rèn)定買賣合同無效。從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)變更登記手續(xù)僅是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要程序，而不是買賣合同是否有效的條件。該條例第7條規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時(shí)，購(gòu)買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。顯然，有效的買賣合同是所有權(quán)登記的根據(jù)之一，是辦理所有權(quán)登記手續(xù)的證件，所有權(quán)登記手續(xù)并非合同有效的條件。所以何某和鄭某之間的合同有效。

財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”這說明財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定合同效力的有無。本案如果認(rèn)定何某和鄭某之間的合同無效，那么即使何某未將房屋又賣給徐某，鄭某也無權(quán)請(qǐng)求何某辦理產(chǎn)權(quán)過戶以履行合同，何某也無需承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)檫`約責(zé)任是以合同的有效成立為前提的。顯然，認(rèn)定未辦理所有權(quán)登記的合同無效，不利于保護(hù)房屋買受人的利益。相反，認(rèn)定何某與鄭某的合同有效，鄭某有權(quán)請(qǐng)求何某履行合同，協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。但因?yàn)楹文骋褜⒎课葙u給徐某且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，何某已不能履行合同，雙方應(yīng)解除合同。因是何某致使合同不能履行的，何某屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償鄭某的損失。

綜上所述，本案何某與鄭某的房屋買賣合同有效，但因未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，鄭某無權(quán)取得該房屋所有權(quán)，必須退房。何某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，退還鄭某的購(gòu)房款，并賠償鄭某的損失。本案徐某享有該房屋所有權(quán)。