案情介紹：簽購房合同后開發(fā)商變更設(shè)計

原告訴稱，1995年8月10日，原、被告簽訂了房屋買賣合同，同時，被告向原告提供了售樓書、規(guī)劃平面圖及南光花園住宅戶住戶手冊。合同約定：原告購買被告位于深圳市南山區(qū)南光花園3棟606房，建筑面積90．62平方米，總價款人民幣389575元；被告出售的南光花園房地產(chǎn)須按深圳市國土規(guī)劃局1993年11月17日批準的建筑圖紙完成建設(shè)工程；被告出售的房地產(chǎn)位于地塊編號為T104-66的土地及公共設(shè)施，為該地域范圍的房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有，由該土地或公共設(shè)施所產(chǎn)生的共同利益歸乙方及其他權(quán)利人共同享有；作為合同組成部分的小區(qū)規(guī)劃圖，表明了南光花園的第五棟房屋南面約4000平方米的土地為小區(qū)花園和網(wǎng)球場，同時對小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑，如停車場、綠化地、庭院布置、小區(qū)圍墻等均有詳盡說明。

合同簽定后，被告擅自將房屋建為八層，增建面積1500．15平方米，受益人民幣（標(biāo)準價）6303095元全部由被告享有，并在原規(guī)劃修建小區(qū)花園和網(wǎng)球場處建造了第六棟房屋；被告承諾的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑至今沒有落實。原告向相關(guān)部門反映未果，遂提起訴訟，請求法院判令被告：

1、承擔(dān)違約責(zé)任，賠償經(jīng)濟損失人民幣114757元；

2、拉起圍墻，完善小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；

3、承擔(dān)本案訴訟費。

法院判決：開發(fā)商擅自變更設(shè)計應(yīng)向購房者支付違約金

經(jīng)審理查明，位于深圳市南山區(qū)桂廟路龍崗路北，地塊編號為T104-66的南光花園系由被告開發(fā)建設(shè)。1995年8月10日，原告與被告簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，合同約定：原告（乙方）向被告（甲方）購買南光花園3棟606號房，建筑面積90。62平方米，總價款人民幣389575元；甲方出售的房地產(chǎn)主體建筑物為七層框架結(jié)構(gòu)，須按照市規(guī)劃國土局批準的建筑圖紙完成全部建筑工程，并經(jīng)深圳市建筑工程主管部門驗收合格；甲方出售的房地產(chǎn)位于地塊編號為T104-66的土地及公共設(shè)施，為該地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有，由該土地或公共設(shè)施所產(chǎn)生的利益歸于乙方及其他權(quán)利人共同享有，乙方按占地分攤面積承擔(dān)義務(wù)。

另查，2002年10月28日深圳市南山區(qū)舊村改造開發(fā)公司更名為深圳市南山華庭房屋開發(fā)有限公司。以上事實有房地產(chǎn)買賣合同、南光花園小區(qū)規(guī)劃平面圖、房款發(fā)票、土地使用權(quán)出讓合同、深圳市工商物價信息中心的咨詢證明、深圳市規(guī)劃國土局《關(guān)于南山區(qū)南光花園商品房業(yè)主投訴的復(fù)函》、深圳市規(guī)劃國土局南山分局承辦文件復(fù)函、庭審筆錄等證據(jù)材料在案，足以認定。原告與被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，系有效合同。原告履行了合同約定的付款義務(wù)，被告將約定房產(chǎn)交付原告使用并辦理了房地產(chǎn)證書。合同中雖沒有對相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施作明確的約定，但原告提供的小區(qū)規(guī)劃圖中對小區(qū)花園、網(wǎng)球場、幼兒園、停車場等配套設(shè)施和公共設(shè)施明確予以標(biāo)識，系被告就環(huán)境質(zhì)量向原告作出的明確允諾，對商品房買賣合同的訂立足以產(chǎn)生重大影響，應(yīng)視為要約。該允諾雖未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十條，《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決如下：

（一）被告于本判決生效之日起十日內(nèi)向三原告支付購房款2%的違約金人民幣7791．5元。逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

（二）駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費人民幣3805元，由原告負擔(dān)人民幣3547元、被告負擔(dān)人民幣258元。

律師說法：開發(fā)商擅自變更設(shè)計咋承擔(dān)責(zé)任

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計的，包括與在宣傳廣告中對規(guī)劃設(shè)計做出具體明確的說明和允諾不符的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)退房，或要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商單方面擅自變更合同內(nèi)容已構(gòu)成違約，所以買受人有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任一般包括要求支付違約金、賠償損失等形式。而本案中合同并沒有約定違約金的支付方式或者損失的計算方式。賠償損失的范圍包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑對房價的影響，而我國目前的房價構(gòu)成中并沒有該部分價款，買受人也無法舉證證明自己的損失，因此，本案中損失無法計算。最后在本案的處理中，只能依據(jù)法官的自由裁量權(quán)確定違約金的數(shù)額，該數(shù)額明顯少于業(yè)主的訴訟請求。