一、房款已付購房者怎么退房

先說一下折舊的問題，有些購房者要求退房時(shí)，已經(jīng)在此房屋中居住了一段時(shí)間，那么這期間產(chǎn)生的折舊該不該給予補(bǔ)償？有些購房者已經(jīng)進(jìn)行了裝修怎么辦？首先要看雙方有無過錯，如果購房者退房是由于發(fā)展商的過錯造成的，則購房者可以不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償。如果購房者有過錯，則發(fā)展商可以不對裝修負(fù)責(zé)，反之亦然。

解決這個問題后再來說退款，那些采用一次性付款、分期付款的購房者要求退房時(shí)，可以直接要求發(fā)展商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。而通過按揭貸款、公積金貸款買房，退款時(shí)就顯得復(fù)雜一些。

有些購房者有一種模糊的認(rèn)識，即按揭貸款是由于買房才申請的，現(xiàn)在不買房了，所以按揭貸款既不用退，也不用還。

這種認(rèn)識是不對的，我們知道，購房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購房者與發(fā)展商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖互相聯(lián)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，解除購房合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說，購房者雖然不買房了 ，但因?yàn)槠湟褟你y行借貸出款項(xiàng)用于購房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

由于購房合同被解除，發(fā)展商從購房者處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購房者。然后，購房者與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

實(shí)際上，實(shí)踐中恐怕沒有這樣操作的，因?yàn)橘彿空咚彿课菀呀?jīng)向銀行作抵押。如果購房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購房者所購房屋。但此時(shí)房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會吃這個虧。所以，就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者，屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款，從而終止借款合同。

二、購房者退房要付違約金嗎

《合同法》同時(shí)規(guī)定，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同。購房者可以跟開發(fā)商協(xié)商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。如果購房者現(xiàn)在的處境符合這種情況，可以通知對方，告知不能履行合同。這時(shí)候可能會免除部分和全部的責(zé)任。

（一）付定金后不想再購房該房，要看合同上簽訂的賠付比例是多少。目前有2種情況：

1、屬于撻定行為。定金不予退還。

2、按合同上違約金賠付比例來執(zhí)行。這種方法較好。賠不了多少錢的。第一金額少、第二時(shí)間短。

（二）國家新政導(dǎo)致退房違約金問題這屬于不可抗力的，購房者和開發(fā)商雙方均無過錯，因此根據(jù)《合同法》購房者無須承擔(dān)違約責(zé)任，除非你與開發(fā)商的協(xié)議中特別約定了上述情況不屬于不可抗力范圍。

1、可以與開發(fā)商協(xié)商，更名給購房者相信的并且能夠貸款的人，畢竟開發(fā)商是需要資金回籠的。

2、申請商業(yè)銀行的個人貸款或私營企業(yè)貸款（如果你有私營企業(yè)或個體工商經(jīng)營執(zhí)照），但是這種貸款期限一般是一年左右的短期貸款，不過國家的這次宏觀調(diào)控房貸政策也是短期的政策手段，相信不會超過一年，到時(shí)購房者再申請按揭貸款就是了。

對于“房款已付購房者怎么退房”以及“購房者退房要付違約金嗎”的問題，上文中都有詳細(xì)為您進(jìn)行了介紹，希望這些內(nèi)容能夠給您帶來幫助。購房者要想退房而無需支付違約金給賣方時(shí)，就需要有證據(jù)證明賣方有違約的行為，并滿足了法定的退房條件。此時(shí)，購房者不僅可以要求退房，還可以追究賣方的違約責(zé)任，并要求賣方退還已交的房款。實(shí)踐中，如果您不知道該如何收集能證明滿足了退房條件之類的證據(jù)資料，建議您向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢，以合法手段收集到有證明力的證據(jù)。