案情概要：房屋買賣中賣方未依約遷出戶口

2011年10月17日，黃先生與韓先生簽訂《某市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定：出賣人黃先生出售房屋與韓先生；經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為180萬；當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起十日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。并約定違約金事項(xiàng)；雙方并就房屋買賣的其他事宜作出約定。至2012年3月5日，韓先生給付黃先生購房款共計(jì)180萬元，黃先生將房屋過戶至韓先生名下。2012年1月24日，黃先生及其妻馮女士將戶籍遷至另一房屋，后一直未將戶口遷出。2012年8月，韓先生起訴至法院，要求判決黃先生賠償其違約金共計(jì)5萬元。

法院判決：賣方支付違約金

法院經(jīng)審理后認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有約束力，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。黃先生與韓先生簽訂的《某市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，對雙方具有約束力。合同簽訂后，韓先生按照合同約定履行了支付購房款的義務(wù)，黃先生雖已將房屋過戶至韓先生名下，但卻未能按照合同約定辦理戶口遷出手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按照雙方的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)此，法院最終判決黃先生給付韓先生違約金45840元。

一審判決后，雙方均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

律師說法：賣方是否承擔(dān)違約責(zé)任

（一）房屋買賣中買受人起訴出賣人遷出戶口的處理

當(dāng)前，戶口仍然是影響入學(xué)、就業(yè)、社會保障等方面的重要因素。例如部分購房人高價(jià)購買學(xué)區(qū)房的主要目的就是為了子女就學(xué)，因此戶口能否如愿遷入對于購房人影響重大，部分房屋買賣過程中會對于戶口的遷移問題作出詳細(xì)的約定。但由于戶籍管理屬于公安部門的行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，法院無權(quán)干涉。故對于買受人起訴要求出賣人遷出戶口的，無論當(dāng)事人在買賣合同中就戶口遷移事宜是否作出了約定，法院均不會受理，已經(jīng)受理的，亦應(yīng)裁定駁回起訴。

（二）對于買受人要求出賣人未依約遷移戶口應(yīng)支付的違約金的處理

戶口遷移問題雖然不屬于民事案件的受理范圍，但遷移戶口確系一項(xiàng)合同義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故對于違反戶口遷移約定時(shí)，買受人依照合同約定主張出賣人支付違約金或賠償損失的，應(yīng)屬于民事案件的受理范圍，此種情況下對于買受人的訴訟請求應(yīng)予支持。

（三）關(guān)于違約金的數(shù)額

對于違約金的數(shù)額，應(yīng)根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，在兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素后，確定違約金的具體數(shù)額。本案中，黃先生并未主張韓先生要求的違約金過高，且韓先生主張的違約金亦明顯低于合同約定的數(shù)額，綜合案情，法院支持了韓先生的全部訴訟請求。

綜上，一審法院的判決是正確的。