買二手房時(shí)遇到一房二賣

被告余某、孫某二人系夫妻，婚后共同購買了位于延慶縣某住宅小區(qū)內(nèi)的房屋一套。2013年3月，余某、孫某二人與原告吳某簽訂了房屋買賣協(xié)議，在吳某履行合同義務(wù)付清全部購房款后，余、孫二人將各自的房產(chǎn)證交給吳某，并將房屋交付其使用。

2013年6月，余某和孫某又同另案原告趙某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，將已經(jīng)賣給吳某的房屋再次出賣，二人在收取趙某15萬元購房定金后不知所蹤。吳某、趙某無奈將余、孫二人起訴至法院，吳某要求二被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助自己辦理過戶手續(xù)；趙某要求二被告繼續(xù)履行合同，即在收取全部購房款后交付房屋并協(xié)助自己辦理過戶登記。

一房二賣均為過戶時(shí)怎么辦

本案為典型“一房二賣”類案件，即出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣?！耙环慷u”糾紛在司法實(shí)踐中常表現(xiàn)出種類多樣性的特點(diǎn)，針對不同的情況應(yīng)予以區(qū)別對待。本文中，筆者主要針對本案的“一房二賣”且均未完成過戶登記的情況進(jìn)行探討。

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動模式采用合意加公示主義，即房屋買賣不但需要簽訂買賣合同，還需要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記后所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此在一房二賣情況下，如果二次買賣均未辦理過戶登記，那么房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍為出賣人享有，而兩次交易的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。因此截止吳某、趙某起訴時(shí)，涉案房屋的所有權(quán)仍為出賣人余某、孫某共同所有，且兩份房屋買賣合同均屬有效合同。

因此根據(jù)我國《合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡囊?guī)定，吳某和趙某均可以通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。然而，基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)處于平等地位，并無位序關(guān)系，合同效力也不因合同簽訂時(shí)間的先后而異，故前后兩個(gè)買受人均得隨時(shí)向出賣人請求履行債務(wù)。在這種情形下，法院應(yīng)支持哪個(gè)買受人的訴求呢？

雖然我國原則上應(yīng)堅(jiān)持登記要件主義，但同時(shí)也應(yīng)當(dāng)對房屋買賣中登記的決定性效力作例外的規(guī)定。即在房屋買賣合同合法有效的前提下，允許法院考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、買受人是否長期占有房屋的事實(shí)、所有權(quán)人是否有明顯出賣房屋與某一買受人的意思表示等因素，并以此決定是否支持未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動行為。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)有其合理之處。雖然在我國現(xiàn)行物權(quán)變動模式下，公示登記對不動產(chǎn)物權(quán)變動具有決定性意義，但是，出于保護(hù)善意買受人合法權(quán)益的目的，有條件地支持未經(jīng)登記的物權(quán)變動行為體現(xiàn)了效率和公平。審判實(shí)踐中，法官應(yīng)結(jié)合以下因素綜合考量以確定支持哪一方買受人的訴訟請求。