案情回顧：買方所購二手房系央產(chǎn)房

1995年老王從單位購買了一套位于薊門里小區(qū)的房屋并取得房屋所有權(quán)證書。2011年，老王通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售該房屋。經(jīng)過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)，老王最終與小陳簽訂了房屋買賣合同。小陳支付了全部購房款130萬元，老王將房屋交給了小陳居住。小陳還支付了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中介費45600元。根據(jù)雙方合同的約定：自合同簽訂之日起30日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；如因出賣人責(zé)任，買受人未能在約定時間或約定條件內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，逾期超過30日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)按照總房款的20%支付違約金。雙方于2011年5月到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但因該房屋屬于央產(chǎn)房，老王無法提供原售房單位出具的同意該房屋上市的證明，雙方未能辦理成過戶。6月，老王為小陳出具承諾書，承諾于9月前辦理完該房屋的上市手續(xù)，逾期不能完成，則退還小陳全部購房款、并賠償其違約金和中介費。但到期老王還是沒能辦成該房屋的上市手續(xù)，也沒退還小陳房款，小陳就將老王起訴到了法院，要求解除合同，并要求老王退款及賠償違約金26萬元。

老王在開庭時陳述，因為其已經(jīng)離開原單位十余年，不知道該房屋不能上市交易，其雖不能為小陳辦理過戶手續(xù)，但可以與小陳就房屋買賣辦理公證，要求雙方合同繼續(xù)履行，不同意小陳的訴訟請求。同時，小陳也將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴至法院，要求其退還收取的中介服務(wù)費45600元。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在開庭時陳述，該公司收取的服務(wù)費包括了居間服務(wù)、代辦貸款和代辦評估，這三項都已經(jīng)完成了，所以不同意退還費用。

法院判決：買方和中介承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，小陳與老王簽訂的房屋買賣合同屬有效合同。但在合同履行過程中，因老王無法提供原售房單位出具的同意該房屋上市的證明，雙方無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，導(dǎo)致小陳取得該房屋所有權(quán)的目的不能實現(xiàn)，現(xiàn)小陳要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，老王應(yīng)當(dāng)將收取的購房款130萬元退還給小陳，小陳應(yīng)當(dāng)將房屋退還給老王。因老王原因，房屋無法過戶，導(dǎo)致合同解除，老王作為售房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；小陳作為購房人也應(yīng)盡合理的注意義務(wù)，在簽訂合同前了解房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息，其未全面了解該房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息，對合同的解除也應(yīng)負(fù)有一定的責(zé)任。最后，法院酌情確定老王賠償小陳違約金10萬元。

針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，法院認(rèn)為，該公司此次居間服務(wù)促成的房屋買賣合同所售房屋為暫不能上市交易的央產(chǎn)房，故該居間服務(wù)的合同目的無法實現(xiàn)。該公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，應(yīng)當(dāng)在促成買賣雙方簽訂合同前核實交易房屋的來源及性質(zhì)，并且在查明原售房單位為中央在京單位的情況下，應(yīng)告知買賣雙方需要查明原售房單位是否同意該房屋上市交易，其未盡到合理的告知義務(wù)，導(dǎo)致現(xiàn)買賣雙方房屋買賣無法完成，給買賣雙方造成損失，其履行居間義務(wù)有重大過失，應(yīng)當(dāng)退還其收取的費用。

律師說法：央產(chǎn)房能否自由交易

涉及央產(chǎn)房（即中央在京單位已售公有住房）、房改房（按房改規(guī)定出售的公有住房）、集資建房等福利住房的房屋買賣合同如果系買賣雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效，但合同能否繼續(xù)履行需要結(jié)合各種性質(zhì)房屋的特殊政策進行審查。

一般情況下，所售房屋來源為央產(chǎn)房時，需要查看央產(chǎn)房辦公室備案登記的手續(xù)；所售房屋為房改房時，如果是成本價購房的，買賣不受限制，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，出售房屋的收入歸個人所有，如果是標(biāo)準(zhǔn)價購房單位保留一定產(chǎn)權(quán)的，買賣受限制；集資建房，按經(jīng)濟適用房管理的，交易不受限制。

此外，如果售房單位與購房者就房屋上市交易有特殊約定的還應(yīng)當(dāng)遵守雙方的約定。因此，在二手房交易中，如果房屋屬于福利住房時，買賣雙方在簽訂合同前應(yīng)當(dāng)先了解清楚該房屋的來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件，保證雙方簽訂的合同能夠順利履行，避免簽訂合同后不能辦理過戶手續(xù)，給雙方造成損失。