一、商品房預(yù)售中有哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、商品房預(yù)售廣告和宣傳資料具有欺詐性。

開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費(fèi)者與之簽訂商品房預(yù)售合同。但當(dāng)房屋竣工后，經(jīng)常會出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，這時(shí)購房者往往已支付了房價(jià)款，變得非常被動和無能為力了。

2、交易標(biāo)的不確定，購房者風(fēng)險(xiǎn)大。

在商品房預(yù)售中，因在建工程的建設(shè)工期長，交易標(biāo)的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般買現(xiàn)房的大得多。例如開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時(shí)購房人在交付了首期房價(jià)款后，個(gè)別開發(fā)商會以種種借口提出后期的房價(jià)款要漲價(jià)，甚至要求已經(jīng)付過首期房價(jià)款的要重新加價(jià)等，使購房人無所適從。

3、商品房預(yù)售合同貓膩多。

購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，只取得一種期待權(quán)，并未真正獲得房屋所有權(quán)，因而常見開發(fā)商將一房多售，或?qū)⒁咽鄢龅姆课菰傩械盅旱群贤墼p行為。

開發(fā)商開發(fā)商常利用事先擬定好的補(bǔ)充協(xié)議和合同附件損害購房人利益，在補(bǔ)充協(xié)議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責(zé)任、加重購房者責(zé)任、排除或限制購房者主要權(quán)利等等，加之購房人法律知識欠缺，很少有能力對簽約進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，不可避免地?fù)p害到自身利益。

4、利用購房人信息有限預(yù)售產(chǎn)權(quán)上有瑕疵的商品房。

例如開發(fā)商將企業(yè)自管房屋以低于市場價(jià)向社會公開發(fā)售，購房者最終只能得到部分產(chǎn)權(quán)房屋。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進(jìn)行開發(fā)，或有些房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開發(fā)公司出資建造商品房向社會公開發(fā)售。購房者最終得到的“產(chǎn)權(quán)證書”往往是村民榮譽(yù)證或鄉(xiāng)里自制的房屋產(chǎn)權(quán)證書。

二、怎樣預(yù)防商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)

1、警惕預(yù)售宣傳陷阱。

一些不法房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、完美的配套設(shè)施、周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大相徑庭，配套遲遲難以落實(shí)，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往以預(yù)售合同中對此并未約定為由推卸責(zé)任。

從法律角度講，售樓書、廣告等是房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其預(yù)售商品的圖片、文字材料，雖說它并非預(yù)售合同，僅僅是一種要約邀請，但是發(fā)出該要約的行為責(zé)任人必須尊守該要約。在預(yù)售房屋交付前，消費(fèi)者只能根據(jù)售樓書、廣告等傳遞信息（房屋的結(jié)構(gòu)、套型、環(huán)境、物業(yè)管理等）作出是否購買的決定。如果售樓書、廣告等帶有不實(shí)的內(nèi)容，將誤導(dǎo)消費(fèi)者與其簽定預(yù)售合同。

2、認(rèn)清預(yù)售合同中的“貓膩”。

在建商品房必須達(dá)到一定的工程進(jìn)度、具備一定條件、依法取得后才能預(yù)售。而個(gè)別房地產(chǎn)商為了搶占市場，在根本步具備預(yù)售條件、甚至在尚未動遷的情況下，就要求消費(fèi)者與其簽定《商品房認(rèn)購書》、《意向協(xié)議書》等所謂認(rèn)購合同，并要求消費(fèi)者交納相當(dāng)額度的定金。

在此，提醒消費(fèi)者高度注意，定金的種類是多種多樣的，不僅有違約定金，而且有成約定金和立約定金等，其在合同中的功能各不相同。我國合同法僅規(guī)定了違約定金的規(guī)則，而其他種類的定金并未詳細(xì)規(guī)定。

3、重視交付面積中的水份。

通常人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內(nèi)的不一致，帽子總不會大一尺。但是事實(shí)上無論預(yù)售時(shí)的暫測面積還是交付時(shí)實(shí)測面積，由于有“共用面積分?jǐn)偂蓖屜M(fèi)者一頭霧水。不法房地產(chǎn)商利用消費(fèi)者缺乏房屋面積計(jì)算知識而大坐文章，或故意小房大賣，或有意提高設(shè)備層的層高而將本不應(yīng)分?jǐn)偟脑O(shè)備層攤?cè)牍妹娣e，或?qū)⒈緫?yīng)該免費(fèi)提供的物業(yè)管理用房的面積攤?cè)牍妹娣e。如次一來，商品房實(shí)際交付面積大大超出預(yù)售面積，消費(fèi)者卻于按實(shí)結(jié)算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

以上是關(guān)于“商品房預(yù)售中有哪些風(fēng)險(xiǎn)”以及“怎樣預(yù)防商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)”的有關(guān)商品房預(yù)售的法律內(nèi)容，希望對您能有所幫助。在商品房預(yù)售階段，消費(fèi)者很難實(shí)地全面考察合同標(biāo)的物，主要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的宣傳介紹作出預(yù)購的決策。因此，在商品房預(yù)售階段買賣雙方關(guān)于交易信息的誠信不對稱，消費(fèi)者處于明顯弱勢。因此，建議您在準(zhǔn)備買房時(shí)，最好是去咨詢一下專業(yè)的律師。