案情介紹：將以抵押的房屋出賣給他人
2008年5月8日，李某、張某夫妻為做生意曾向周某借款69萬元，但未能按時(shí)償還。2009年11月3日，周某將李某、張某夫妻告上法庭要求其還款。11月19日，雙方在法院達(dá)成調(diào)解協(xié)議，李某、張某夫妻將其一棟房子的1、3、4樓抵給周某還債，但雙方一直未辦理房屋過戶手續(xù)，周某則一直在1樓做生意。
在此期間，李某、張某夫妻在周某的委托下以每月600元將3樓出租給譚某。2010年3月12日，李某、張某夫妻以19萬元的價(jià)格將3樓賣給了譚某并辦理了過戶手續(xù)。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、張某夫妻將房子從譚某手里購回，但未能如愿。周某便將李某、張某夫妻和譚某一同訴至法院，要求確定房屋買賣合同無效。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：出賣已抵押房屋是否有效
第一種意見認(rèn)為，李某、張某夫妻擅自處置周某的房產(chǎn)，且事后未經(jīng)追認(rèn)，房屋買賣合同無效。
第二種意見認(rèn)為，李某、張某夫妻雖然已將房子的1、3、4樓抵債，但未辦理房屋過戶手續(xù)，其尚享有房子的所有權(quán)。夫妻兩人與譚某的房屋買賣合同有效，且已完成過戶登記，譚某取得3樓房屋的所有權(quán)。
第三種意見認(rèn)為，譚某對(duì)該房屋已經(jīng)善意取得，為維護(hù)交易安全，應(yīng)認(rèn)定合同有效。
律師說法：如何認(rèn)定出賣抵押房產(chǎn)行為的效力
同意第三種意見，該買賣合同有效，現(xiàn)具體闡述如下：
第一，本案中周某雖然沒有辦理過戶手續(xù)，但周某仍舊取得了該房屋的所有權(quán)。《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外”。而《物權(quán)法》第二十八條就屬于“法律另有規(guī)定”的情形，該條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。本案中，李某、張某夫婦將房屋抵債給周某已經(jīng)通過人民法院的調(diào)解書確認(rèn)，因此，該房屋的所有權(quán)自調(diào)解書生效時(shí)轉(zhuǎn)移。
第二，本案實(shí)際涉及的是善意取得制度。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條對(duì)“善意取得”作了明確規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。由此可知善意取得的三個(gè)條件：第一，受讓人需是善意的，不知出讓人是無處分權(quán)的；第二，受讓人支付了合理的價(jià)款；第三，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需登記的已經(jīng)交付給受讓人。三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備。本案中李某夫婦將房屋抵押給周某的時(shí)候并沒有辦理抵押登記，購買房屋的譚某并不知道李某夫婦沒有處分權(quán)，譚某屬于善意第三人，另外譚某支付了19萬元的合理對(duì)價(jià)并辦理了過戶手續(xù)，依照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，譚某取得該房屋完全符合善意取得的條件。因此，從保護(hù)善意第三人合法權(quán)益以及市場(chǎng)交易安全的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣合同有效。
第三，至于周某的損失，周某只能請(qǐng)求李某夫婦賠償損失或者承擔(dān)其他的法律責(zé)任。
