案情介紹：因開發(fā)商沒有預(yù)售許可證而退房

趙某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書。雙方約定，趙某購(gòu)買房屋一套，房?jī)r(jià)款為55．2萬元。雙方約定：“認(rèn)購(gòu)方在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)交納認(rèn)購(gòu)定金2萬元，于兩周之內(nèi)，認(rèn)購(gòu)方攜認(rèn)購(gòu)書及其他相關(guān)文件到銷售中心與賣方簽約。

如認(rèn)購(gòu)方未在認(rèn)購(gòu)期限內(nèi)，與賣方就認(rèn)購(gòu)物業(yè)一事簽訂商品房預(yù)售合同及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書的履行，并將認(rèn)購(gòu)方認(rèn)購(gòu)房屋另行處理，且已交定金將不予退還。”不久之后，趙某得知開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證，提出等開發(fā)商取得預(yù)售許可證后再簽訂預(yù)售合同并付首付款，被開發(fā)商拒絕。這種情況下，趙某將該房地產(chǎn)公司訴至法院，要求雙倍返還定金4萬元。

法院判決：因無預(yù)售許可證而退房開發(fā)商應(yīng)返還定金

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而該房地產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書無效。認(rèn)購(gòu)書被確定無效后，定金即失去擔(dān)保效力，判決被告返還趙某定金2萬元，駁回趙某要求雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。

趙某提起上訴，二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。趙某已交納了定金，故該認(rèn)購(gòu)書的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購(gòu)書的過程中趙某并無違約行為，導(dǎo)致雙方不能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。違約責(zé)任應(yīng)全部由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，判決其雙倍返還趙某的定金4萬元。

律師說法：商品房認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)

簽訂預(yù)售商品房之前簽訂的認(rèn)購(gòu)書或訂購(gòu)單，其性質(zhì)有兩種：一是預(yù)約合同，即約定將來簽訂正式的商品房買賣或預(yù)售合同；二是如果認(rèn)購(gòu)書或訂購(gòu)單具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣方已經(jīng)按約定收取購(gòu)房款的，則認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書屬商品房買賣合同。本案中，趙某和該房地產(chǎn)公司未簽訂商品房買賣合同的原因是該公司未取得預(yù)售許可證。因此，基于一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)按定金罰則處理，二審法院的判決是正確的。