案情介紹：因開發(fā)商延期交房索要違約金遭拒

市民趙靜購買了一套價(jià)值130余萬元的商品房，開發(fā)商延遲交房一個(gè)月并支付了違約金，趙靜也因?yàn)榻邮芰诉`約金而承諾不再主張權(quán)利。沒想到，趙靜在收房4個(gè)多月后得知開發(fā)商剛剛?cè)〉眯陆ㄗ≌唐贩繙?zhǔn)許交付使用證，趙靜為此起訴開發(fā)商要求繼續(xù)支付違約金。市二中院審理認(rèn)為，趙靜接受了違約金并約定不再就延遲交房一事主張權(quán)利，據(jù)此終審駁回了趙靜的訴訟請求。

2006年6月，趙靜與某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，雙方約定房地產(chǎn)公司在2007年6月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付其使用。合同簽訂后，趙靜支付了130余萬的房款。直到2007年7月31日，趙靜才拿到房子鑰匙。2007年8月9日，趙靜與房地產(chǎn)公司就延遲交房達(dá)成了補(bǔ)充協(xié)議，雙方認(rèn)可逾期交房30天，房地產(chǎn)公司支付逾期補(bǔ)償金8000余元。同時(shí)，趙靜承諾不再就延遲交房一事主張任何權(quán)利。事后，趙靜委托他人領(lǐng)取了補(bǔ)償金。

法院判決：購房者不得因開發(fā)商延期交房多次索要違約金

4個(gè)月后，趙靜發(fā)現(xiàn)，直到2007年11月房地產(chǎn)公司才取得天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證。趙靜認(rèn)為，房地產(chǎn)公司實(shí)際向自己交付房屋的時(shí)間是11月而不是此前約定的7月31日，她要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)支付違約金，但房地產(chǎn)公司拒絕。趙靜將房地產(chǎn)公司起訴至法院，要求對(duì)方支付違約金4萬余元。

庭審中，趙靜與房地產(chǎn)公司均承認(rèn)雙方交接房屋鑰匙的時(shí)間是2007年7月31日，雙方當(dāng)時(shí)也就延遲交房一事達(dá)成過協(xié)議，趙靜接受了違約金并承諾不再就延遲交房一事主張權(quán)利。據(jù)此，法院終審駁回了趙靜的訴求。

律師說法：如何簽訂購房合同

《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》第十二條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建的住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的準(zhǔn)許使用證。不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證的，新建住宅商品房不得交付使用。對(duì)未取得準(zhǔn)許使用證的商品房，購房人有權(quán)拒絕入住?！蓖瑫r(shí)，《天津市商品房管理?xiàng)l例》第十條也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，方可交付使用?！痹撘?guī)定的初衷是為了加強(qiáng)新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用管理工作，保護(hù)購房人的合法權(quán)益，出于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證時(shí)，并不具備交付房屋的條件，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商經(jīng)趙靜同意于2007年7月31日已經(jīng)將房屋鑰匙交付，趙靜沒有提出異議，就視為已經(jīng)將房屋交付給趙靜。沒有新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證表明該房屋在交付時(shí)沒有達(dá)到天津市地方性法規(guī)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并不能否認(rèn)已經(jīng)將房屋交付給趙靜的事實(shí)。該房屋于2007年11月6日取得了新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，該房屋在質(zhì)量上是達(dá)到合格交付標(biāo)準(zhǔn)的。所以，法院駁回趙靜訴求是正確的。

在處理房地產(chǎn)買賣糾紛中，目前司法實(shí)踐普遍遵循的是“有約定從約定”的原則。買房人在簽訂買房合同時(shí)一定要加強(qiáng)自己的簽約意識(shí)，把買房中自身權(quán)益的很多內(nèi)容盡量以合同條款的形式確定下來，將來一旦出現(xiàn)糾紛也有相應(yīng)維權(quán)依據(jù)。例如，對(duì)于開發(fā)商遲延交房這件事情，開發(fā)商提供的合同文本中會(huì)有關(guān)于違約一天支付多少違約金的補(bǔ)充內(nèi)容，作為買房人必須考量這樣的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否可以填補(bǔ)自己的損失如租房成本；如果違約金太低，應(yīng)該與開發(fā)商洽談要求以租金標(biāo)準(zhǔn)1至2倍確定違約金。

除此之外，僅有合同約定還不夠，還必須防止開發(fā)樓盤的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了問題，一旦無法保證建設(shè)資金及時(shí)到位，就很可能使房屋無法按時(shí)完工，出現(xiàn)不能交房或房產(chǎn)證辦不下來。因此，買房人應(yīng)盡量要求采取分期付款的方式，或者干脆買現(xiàn)房為宜。