案情回顧：買二手房后孩子無(wú)法上學(xué)

甲（房屋出賣人）、乙（房屋買受人）于2012年5月7日簽訂房屋買賣合同，約定由乙出資420萬(wàn)購(gòu)買甲所有的位于北京市中關(guān)村某小區(qū)內(nèi)的面積為55平方米的二居室一套，并約定了具體的付款和過(guò)戶時(shí)間等細(xì)節(jié)。雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議一份，其中明確約定：“乙購(gòu)買甲之房屋系為乙之子辦理該房屋坐落的小區(qū)內(nèi)中關(guān)村某小學(xué)（北京市重點(diǎn)小學(xué)）的學(xué)籍。根據(jù)海淀區(qū)教委及中關(guān)村某小學(xué)的招生規(guī)定，辦理學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)學(xué)籍，應(yīng)當(dāng)符合在學(xué)區(qū)內(nèi)居?。鋺簦┤暌陨希ê辏┑臈l件。為了使乙之子具備上述條件，甲應(yīng)予2012年7月31日前辦理完畢房屋內(nèi)所有戶口的遷出手續(xù)，否則甲承擔(dān)根本違約責(zé)任?！焙贤把a(bǔ)充協(xié)議簽訂后，乙依約支付了全部房款，甲亦依約將房屋過(guò)戶至乙方名下。但直至2012年8月31日，經(jīng)乙多次書(shū)面催告，甲仍未能將房屋內(nèi)戶口遷出。后乙起訴要求解除合同。甲抗辯稱雙方履行的是房屋買賣合同，房款及過(guò)戶均已辦理，故不能解除。

法院判決：解除房屋買賣合同

法院審理認(rèn)為，《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同，其中包括當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況。本案就符合這一條款的規(guī)定。買賣雙方之間簽訂的是房屋買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議，按照交易的一般習(xí)慣判斷，雙方訂立合同的目的確實(shí)應(yīng)當(dāng)是房屋交易過(guò)戶。但依據(jù)雙方關(guān)于合同目的的約定，可以認(rèn)定乙購(gòu)買房屋是以辦理孩子學(xué)籍為首要目的。雙方交易的是學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的主要功能就是取得辦理學(xué)籍的資格。而取得學(xué)籍資格的前提是將乙之子的戶口及時(shí)遷入交易房屋。這種情況，符合當(dāng)?shù)鼐唧w教育政策和一般社會(huì)認(rèn)知，同時(shí)也是符合我國(guó)現(xiàn)階段社會(huì)生活實(shí)踐和教育環(huán)境的。甲的違約行為致使乙之子的戶口不能及時(shí)遷入，從而導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。最終法院以甲逾期辦理戶口遷出的行為構(gòu)成違約并已導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，判決解除甲、乙之間的房屋買賣合同。

律師說(shuō)法：如何防范學(xué)區(qū)房戶口糾紛

1、要充分調(diào)查欲購(gòu)買的二手房是不是想要讓自己子女就讀的那個(gè)學(xué)校的學(xué)區(qū)房。有的買房人在學(xué)校不遠(yuǎn)處買了房子，以為是想就讀學(xué)校的學(xué)區(qū)房，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)并不是。

2、要全面了解相關(guān)教育政策和環(huán)境。買受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)買學(xué)區(qū)房之前充分了解近期相關(guān)政策，盡到審慎的審查、注意義務(wù)。學(xué)區(qū)房并不是一成不變的，教育部門(mén)或是相關(guān)學(xué)校會(huì)不定期對(duì)學(xué)區(qū)的劃分做出相應(yīng)調(diào)整，以便適應(yīng)不斷波動(dòng)的生源變化。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還可能會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)內(nèi)的入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，比如北京市海淀區(qū)現(xiàn)階段規(guī)定了7年內(nèi)一套學(xué)區(qū)內(nèi)住宅只能解決一胎（雙胞胎或多胞胎算一胎）的入學(xué)問(wèn)題，原來(lái)的規(guī)定是6年。總之，房屋買受人應(yīng)當(dāng)積極了解學(xué)區(qū)房的相關(guān)政策并謹(jǐn)慎評(píng)估相應(yīng)變化，切實(shí)承擔(dān)起嚴(yán)格的審查、注意義務(wù)。

2、將學(xué)區(qū)房附帶教育利益盡量在合同中明確予以表述。學(xué)區(qū)房附帶的教育利益是大部分房屋買受人所追求的實(shí)際交易目的，這在某種程度上與雙方實(shí)際進(jìn)行的房屋買賣行為存在一定沖突，這就要求雙方在訂立合同時(shí)盡量將這樣的主要目的明確、清晰地表述，以防日后產(chǎn)生糾紛。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)了以距離學(xué)校近為特點(diǎn)的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房，這種房屋通常也會(huì)標(biāo)上“學(xué)區(qū)房”的標(biāo)簽參與到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)中。但這樣的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房不能帶來(lái)附加教育利益，故該類房屋的交易目的中就不包括教育利益的問(wèn)題。因此，希望廣大消費(fèi)者能夠根據(jù)自己的真實(shí)目的將有關(guān)內(nèi)容明確地在合同中予以表述，尤其是將其納入約定解除合同的條件中。

3、盡量完善合同中的相關(guān)條款。北京市很早就開(kāi)始推行房屋買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)化，現(xiàn)在市場(chǎng)上通常使用的是市建委發(fā)布的2007版合同。合同格式條款中雖然對(duì)戶口問(wèn)題進(jìn)行了約定，但并不能夠涵蓋所有復(fù)雜多變的交易情況。交易雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的實(shí)際需求設(shè)置具體條款。比如交易住宅是否在規(guī)定年限內(nèi)使用過(guò)學(xué)區(qū)房政策、對(duì)于政策變化導(dǎo)致的問(wèn)題如何處理和責(zé)任承擔(dān)，對(duì)于賣房人及其相關(guān)人員的戶口不能在約定時(shí)間遷出應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任等等，都要在合同或者補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行詳細(xì)約定。