一、商品住宅地下室歸誰所有
《物權(quán)法》頒布以后，關(guān)于地下室的權(quán)屬問題一直備受關(guān)注。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其中第74條又單獨(dú)對建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫做了特殊說明，明確車位、車庫歸屬可以由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，除此之外建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬沒有賦予當(dāng)事人約定的權(quán)利。因此按《物權(quán)法》理解，地下室在不作為車位、車庫使用時應(yīng)被認(rèn)定屬于全體業(yè)主共有部分。
《物權(quán)法》頒布之前，凡涉及建筑面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)偟葐栴}都遵照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。該《規(guī)則》至今仍是我國建筑工程立項(xiàng)、規(guī)劃審批、房屋銷售、產(chǎn)權(quán)面積測繪等普遍適用的部門規(guī)章。關(guān)于地下室是否作為公用建筑面積部分由全體業(yè)主共有，《規(guī)則》做了的以下規(guī)定：
《規(guī)則》第8條⑴規(guī)定，公用建筑面積由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，即地下室屬于公用建筑面積。但是《規(guī)則》第9條又專門對地下室做了除外的規(guī)定，即凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。就是說按《規(guī)則》規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)與某個業(yè)主約定將地下室作為獨(dú)立使用空間銷售或出租，成為專有部分享有權(quán)利。
《物權(quán)法》和《規(guī)則》在該問題上出現(xiàn)了矛盾的規(guī)定。按照法律適用層次，《物權(quán)法》的效力應(yīng)高于《規(guī)則》，那么可以得出下面的結(jié)論：地下室在不作為車位、車庫使用時，開發(fā)商無權(quán)與某個業(yè)主約定將地下室作為獨(dú)立使用空間銷售或出租。地下室應(yīng)屬于全體業(yè)主共有部分。
二、解決商品房糾紛的途徑有哪些
1、商品房爭議解決途徑：與開發(fā)商交涉協(xié)商解決。
協(xié)商的好處是避免開發(fā)商與購房者徹底翻臉，可以節(jié)省很多的人力物力。因此，如果有條件的話，購房者應(yīng)當(dāng)首先尋求通過與開發(fā)商協(xié)商解決商品房爭議。
2、商品房爭議解決途徑：請行政主管部門或消費(fèi)者協(xié)會等作為第三方介入爭議的調(diào)解。
我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，購房者在發(fā)生購房糾紛后，可以請求消費(fèi)者協(xié)會調(diào)解，也可以向有關(guān)行政部門申訴。這里的有關(guān)部門，包括土地局、質(zhì)監(jiān)局等相關(guān)的監(jiān)督部門。
3、商品房爭議解決途徑：根據(jù)與開發(fā)商約定的仲裁協(xié)議提請仲裁委員會仲裁。
仲裁一般是當(dāng)事人根據(jù)他們之間訂立的仲裁協(xié)議，自愿將其爭議提交由非官方身份的仲裁員組成的仲裁庭進(jìn)行裁判，并受該裁判約束的一種制度。仲裁活動和法院的審判活動一樣，關(guān)乎當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)益，是解決民事爭議的方式之一。
購房者通過仲裁解決商品房爭議時，必須與開發(fā)商簽訂了仲裁協(xié)議，否則不能申請仲裁。
4、商品房爭議解決途徑：向人民法院提起訴訟。
向法院起訴時購房者保護(hù)自己權(quán)益、解決商品房糾紛的最重要的途徑，如果無法通過協(xié)商、調(diào)解和仲裁解決商品房糾紛，那么購房者就只能向法院起訴。
綜上，是關(guān)于“商品住宅地下室歸誰所有”以及“解決商品房糾紛的途徑有哪些”的法律知識，希望對解決您遇到的房屋問題能有一定的幫助。事實(shí)上，在我國，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋的不得轉(zhuǎn)讓。因此即使地下室作為車位、車庫使用時，開發(fā)商沒有依法取得權(quán)屬證書前提下，也無權(quán)與某個業(yè)主約定將地下室作為獨(dú)立使用空間銷售或出租。而如果開發(fā)商違反法律的規(guī)定，實(shí)施了上述行為的話，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師幫助您一起維權(quán)。
