一、如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房

關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個(gè)方面判定：

（1）因建筑沒(méi)有完工而違反商品房買賣合同中的交房時(shí)間。

（2）不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時(shí)間。

（3）因沒(méi)有取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》而違反買賣合同中的交房時(shí)間。

（4）出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開發(fā)商沒(méi)有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者。

（5）在交付房屋時(shí)，房屋沒(méi)有達(dá)到《商品房買賣合同》中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件，購(gòu)房者拒絕收房而引起的延期交房（特別約定的，可以退房）。

（6）購(gòu)房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補(bǔ)充條款約定的，但因開發(fā)商沒(méi)有完成而引起的逾期交房。

（7）合同有約定的，按合同約定執(zhí)行。

二、如何約定逾期交房的違約責(zé)任

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來(lái)時(shí)，賣方未能完工并通知購(gòu)房者入??；一種是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購(gòu)房者入住。

一般而言，針對(duì)第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭(zhēng)議，賣方拖延不解決，買方又未能按時(shí)辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：

（1）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說(shuō)明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

（2）賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房?jī)r(jià)款的一定比例（如萬(wàn)分之三）作為違約金，直到賣方實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)一定期限的（如3—6個(gè)月），則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

上文中為您詳細(xì)介紹了有關(guān)“如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房”以及“如何約定逾期交房的違約責(zé)任”的問(wèn)題，希望這些內(nèi)容能夠給您帶來(lái)幫助。開發(fā)商逾期交房勢(shì)必會(huì)影響購(gòu)房者的買房心情，也是對(duì)購(gòu)房者合法權(quán)益的損害。而為了防范開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同時(shí)一定要仔細(xì)約定逾期交房的違約責(zé)任條款，在出現(xiàn)逾期交房的情況時(shí)，嚴(yán)格按照合同的約定來(lái)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果開發(fā)商拒絕，那么購(gòu)房者可以收集好相關(guān)的證據(jù)資料起訴開發(fā)商。在此過(guò)程中，如果您有遇到任何問(wèn)題，都不妨向房產(chǎn)律師咨詢解決，以避免遭受無(wú)謂的損失。