貸款不成要解除合同，是否需要支付違約金

準備明年結(jié)婚的張先生在市北區(qū)看好了一套兩居室的商品房，房子面積為87平方米，總房款為90萬元，因為是第一套住房，面積在90平方米以下，張先生跟女朋友商量可以首付兩成，其他的通過銀行貸款支付。

9月20日，張先生同開發(fā)商簽訂了購房合同，并支付了10萬元定金。本來約定十月一過后就去銀行辦理相關(guān)貸款手續(xù)，可是沒想到，9月底，中央再次出臺調(diào)控政策，取消了首套為90平方米以下中小戶型房屋可以首付兩成的規(guī)定，這樣，張先生首付需要由原來的18萬提高到27萬元，突然增加了9萬元，這讓剛工作沒有幾年的張先生難以承受。對此，張先生想知道能否解除合同？解除合同是否還需要支付相關(guān)違約金？

律師分析：國家政策屬“不可抗力”，無需支付違約金

針對這種情況，專業(yè)房產(chǎn)律師劉律師認為張先生可以“不可抗力”為由，解除“房屋買賣合同”。不可抗力有兩類構(gòu)成：一類是自然災(zāi)害，如地震、臺風等自然現(xiàn)象；另一類是某些社會現(xiàn)象引起的事件，如戰(zhàn)爭、動亂、政府干預等。國家房貸新政，是國家對房價的一種調(diào)控，一種干預。它屬于不可抗力范疇。根據(jù)法律規(guī)定，因不可抗力導致合同不能履行，可免除當事人的法律責任。就“房屋買賣合同”看，合同雙方雖然簽訂“房屋買賣合同”，由于不是合同雙方的過錯，而是雙方不可抗拒的國家房貸新政的原因，導致的 “房屋買賣合同”實際不能履行，“房屋買賣合同”的目的無法實現(xiàn)，因此，該“房屋買賣合同”可依法解除。從“房屋買賣合同”約定看，雖然購房者違約，但其依法不承擔違約責任。