一、商品房預售有哪些限制條件

雖然《商品房銷售管理辦法》第6條、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第23條、《城巾房地產管理法》第44條、《城市商品房預售管理辦法》第5、6條中規(guī)定商品房預售應該滿足一定的條件，但是沒有明確該條件是商品房預售合同的生效要件，所以也不能直接認定這些條件為合同生效要件。

在商品房預售的四個條件中，實際上根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第24條的規(guī)定，辦理第四個條件的前提是必須具備前三個條件。所以，商品房預售的四個條件對于合同效力的地位是不同的。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?？梢姷谒膫€條件，即商品房預售許可證是商品房預售合同的生效要件。但是其他三個條件則與合同效力無關。因為只要求其中一個條件，即商品預售許可證實際上就可以同時適用前三個條件，但是商品房預售許證的簽發(fā)是行政機關承擔審查職責的，至于該審查是否真實，也就是前三個條件是否滿足，法院則不負有這樣的實質審查義務。所以在法律上，對商品房預售合同的效力控制只是通過對商品房預售許可證進行形式審查這樣的設計來完成。

二、怎么避免預售商品房糾紛

當我們準備轉讓預售商品房時，要做到以下幾點：

1、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉讓合同；

2、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；

3、轉讓合同雙方應在轉讓合同生效后前往房地產交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大。

4、預售商品房的再轉讓應依法交納相應的稅費。如沒能進行再轉讓備案，則只能出讓方做出房產權證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責任，存在較大的風險。

5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉按揭”手續(xù)即可；如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產權登記帶來障礙。

6、如果確是房子不相要而原價轉讓，您也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預售合同終止手續(xù)，到房地產交易中心注銷預售合同備案登記，并且還應當與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案。但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任。另這種轉讓如果有相當大的差價沒有依法納稅，定是有陰陽合同（就是差價），發(fā)生糾紛會給你帶來麻煩。

綜上，是關于“商品房預售有哪些限制條件”以及“怎么避免預售商品房糾紛”的有關預售商品房的法律材料，希望對解決您的商品房預售問題能有一定的幫助。在實踐中，經常會出現(xiàn)，開發(fā)商在沒有房屋預售許可證的情況下，就將房屋對外出售，甚至是一方多售的情況，對于這種情況，您可以去追究開發(fā)商的法律責任，而如果您不知道應該怎么追究的話，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況為您提供有效的建議。