一、商品房認購書有哪些效力

認購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預(yù)約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務(wù)中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。

認購書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達成最后本約的義務(wù)，其特點：當事人要對違反誠信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；當事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。

2、不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。

3、持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。

二、商品房認購要注意些什么

1、 購房者須按選定的付款方式繳納房款，領(lǐng)取房款收據(jù)。房款付清后，方可開發(fā)票。逾期付款則視為認購者自動放棄認購，發(fā)展商有權(quán)對預(yù)定單位另行處理，不退還定金。

2、 銀行按揭程序及費用按銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，在簽定正式《商品房買賣合同》時，購房者應(yīng)攜帶辦理有關(guān)銀行按揭所需的所有文件資料，同時在規(guī)定時間內(nèi)一次性辦完銀行按揭手續(xù)。

綜上，是關(guān)于“商品房認購書有哪些效力”以及“商品房認購要注意些什么”的有關(guān)商品房認購書的法律知識，希望對解決您的法律問題能夠有一定的幫助。事實上，在法律上，并沒有強制購房者要簽商品房認購協(xié)議，這僅是開發(fā)商出于自己利益的考慮而要求購房者在簽房屋買賣合同前與之簽訂的，因此，在簽該認購書前，我們一定要嚴格的審核。而如果您不知道應(yīng)該如何審核，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師。