案件回放：開發(fā)商不認(rèn)售樓員所簽協(xié)議

2013年5月25日，王海（化名）與某開發(fā)商公司簽訂了《北京市商品房認(rèn)購書》，認(rèn)購該公司開發(fā)建設(shè)的某號(hào)房屋?！墩J(rèn)購書》約定了房屋的面積、價(jià)款及支付方式、定金條款。其中，第四條明確約定認(rèn)購人應(yīng)當(dāng)自簽訂《認(rèn)購書》當(dāng)日，向出賣人支付認(rèn)購定金五萬元整，出賣人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人出具收款憑證，并注明收款時(shí)間，雙方約定簽訂正式合同的時(shí)間為2013年6月5日以前。

王海于《認(rèn)購書》簽訂當(dāng)日向該開發(fā)公司支付了5萬元，但收據(jù)注明款項(xiàng)名稱為預(yù)約金。此后，王海按照開發(fā)商銷售人員李玲（化名）要求提交了購房資格審查資料，并在2013年6月4日發(fā)短信聯(lián)系，李玲短信回復(fù)王海在6月底會(huì)將購房資格審查資料上傳，并預(yù)計(jì)上傳后10個(gè)工作日出審查結(jié)果，然后在7月底簽預(yù)售合同。但2013年6月29日晚9點(diǎn)20左右，開發(fā)商銷售人員李玲給王海打電話說，因?yàn)殚_發(fā)商要將該樓整體房屋做成精裝修后出售，每平方米要漲價(jià)5000元。王海要求開發(fā)商照《認(rèn)購書》約定條件簽署預(yù)售合同，但開發(fā)商拒不同意，僅退還定金5萬元。

法院判決：售樓員行為由開發(fā)商買單

2013年12月王海起訴至法院，要求開發(fā)商支付定金賠償5萬元。一審中，開發(fā)商辯稱雙方未能簽訂正式合同的原因是王海的資金未及時(shí)到位進(jìn)而未能于雙方約定的2013年6月5日之前簽約，且銷售人員李玲擅自與王海推遲簽約時(shí)間的行為違反了公司的規(guī)定，其個(gè)人承諾不能作為王海違約的理由。另外，開發(fā)商認(rèn)為王海繳納的預(yù)約金不同于定金，不適用定金罰則。

一審法院于2014年3月13日作出判決。法院認(rèn)為，結(jié)合《認(rèn)購書》的內(nèi)容及王海付款的時(shí)間及數(shù)額，王海向開發(fā)商支付的5萬元當(dāng)屬定金無疑。開發(fā)商違反《認(rèn)購書》的約定擅自加價(jià)銷售系導(dǎo)致雙方未能簽署正式購房合同的主要原因，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還王海定金10萬元。

開發(fā)商不服一審法院判決，提起上訴。二審法院認(rèn)為開發(fā)商的銷售人員是公司的代理人，其所有與銷售有關(guān)的承諾均應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。2014年7月8日，二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

律師說法：購房者所交定金能否退還

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為開發(fā)商收取的王海支付的5萬元是否為定金，及雙方未能簽訂正式合同的責(zé)任問題。

雖然開發(fā)商為王海開具的收據(jù)上寫為預(yù)約金，但從收費(fèi)的金額及交費(fèi)時(shí)間并結(jié)合《認(rèn)購書》的內(nèi)容，可以確定王海向開發(fā)商支付的5萬元為定金。

法律規(guī)定，法人的代理人以法人名義從事的民事行為，應(yīng)由法人承擔(dān)責(zé)任。李玲是開發(fā)商的代理人，其所有與銷售有關(guān)的承諾均應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。銷售人員李玲已經(jīng)與王海以短信的形式約定變更了簽署正式買賣合同的時(shí)間，開發(fā)商現(xiàn)予以否認(rèn)，不應(yīng)得到法律支持。

另外，王海的個(gè)人購房資料于2013年6月中旬才由開發(fā)商遞交相關(guān)部門審驗(yàn)，按照通常做法，審驗(yàn)需要5個(gè)工作日，因此，《認(rèn)購書》約定的2013年6月5日前簽訂正式買賣合同顯然不可能，這一事實(shí)進(jìn)一步證實(shí)了簽訂正式買賣合同的時(shí)間已通過銷售人員與買受人王海進(jìn)行了變更。

根據(jù)變更后的合同簽訂時(shí)間，王海在7月底之前不與開發(fā)商簽訂合同才可能構(gòu)成違約?，F(xiàn)該期限已屆滿，但開發(fā)商在王海不接受精裝修后加價(jià)的情況下明確拒絕與王海簽訂正式買賣合同，違反了《認(rèn)購書》的約定，所以應(yīng)當(dāng)按照《認(rèn)購書》的約定雙倍返還認(rèn)購人王海支付的定金。