案情回顧：相鄰綠地變成醫(yī)院

據(jù)業(yè)主林先生介紹，當(dāng)初購房時的規(guī)劃表明，其房屋的陽臺與窗戶正對著的是小區(qū)的綠化用地，綠地南邊將建設(shè)一棟高五層、用地面積1000平方米、建筑面積2000平方米的公建配套衛(wèi)生院。但實際建成的卻是九層高、總建筑面積11395平方米并且?guī)в刑介g的正骨醫(yī)院大塘分院綜合醫(yī)療樓。

林先生認(rèn)為，規(guī)劃局的驗收和發(fā)證行為使自己的住宅由原規(guī)劃與綠地毗鄰變成與醫(yī)院毗鄰，侵害了自己的通風(fēng)權(quán)、健康權(quán)、享受綠化等權(quán)利。

林先生認(rèn)為，既然在小區(qū)規(guī)劃中沒有正骨醫(yī)院大塘分院醫(yī)療樓的項目，則該項目的建設(shè)和驗收并發(fā)證的行為就是非法的。于是，他將廣州市規(guī)劃局訴至法庭，并追加廣州市住宅建設(shè)辦公室為第三人。

法院判決：超過5年訴訟時效敗訴

越秀區(qū)法院審理后認(rèn)為，公民、法人或者其他組織不知道行政機關(guān)作出具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計算。對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年，其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。規(guī)劃局于1999年12月發(fā)出了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，業(yè)主到了2006年7月才向法院提起訴訟，已超過法律規(guī)定的5年起訴期限。遂裁定駁回原告起訴。

林先生不服裁定，向廣州市中院上訴。他認(rèn)為規(guī)劃局發(fā)出《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的行為屬于“涉及不動產(chǎn)的具體行政行為”，應(yīng)適用20年的訴訟時效。

廣州市中院審理后認(rèn)為：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，規(guī)劃局發(fā)出涉案規(guī)劃許可證的行為并未直接確定不動產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。不屬于涉及不動產(chǎn)的具體行政行為，不能適用20年時效。

林先生拿到終審判決后十分無奈，他表示《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是1999年送達給廣州市住宅建設(shè)辦公室，業(yè)主們完全沒有途徑知道。直到2005年醫(yī)院動工，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)規(guī)劃被改。可那時就已經(jīng)超過了訴訟時效。

律師說法：改變規(guī)劃使業(yè)主信賴?yán)媸軗p

《物權(quán)法》有關(guān)相鄰關(guān)系、更改規(guī)劃的規(guī)定給業(yè)主帶來希望。

衛(wèi)生局、房管局、規(guī)劃局、疾控中心……為了保護自己的家園，聚德花苑的業(yè)主們從2006年7月開始把相關(guān)的政府職能部門全部告上了法院。該事件引起了社會的廣泛關(guān)注，大量媒體爭相報道。

其間，聚德花苑已經(jīng)停工的醫(yī)院一度復(fù)工，引起了引起業(yè)主強烈反對。2006年10月31日，300多名業(yè)主聚集到施工現(xiàn)場阻止工人施工。大量警察到場維持秩序，局勢一度劍拔弩張。

在聚德花苑業(yè)主涉訟的10多宗案件中，目前已經(jīng)一審判決了5宗，這5宗案件業(yè)主全部敗訴，其中2宗案件法院在判決書中皆認(rèn)為業(yè)主對醫(yī)療樓不具備產(chǎn)權(quán)，沒有訴訟主體資格。其余3宗則是因為法院裁定已過訴訟時效。小區(qū)業(yè)主們的維權(quán)之路似乎走到了盡頭。

即將在10月1日實施的《物權(quán)法》讓艱難前行的業(yè)主們看到了一絲曙光。業(yè)主們指著《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”對記者說：“這不就是說衛(wèi)生院是業(yè)主共有，把它變成醫(yī)院當(dāng)然要經(jīng)過業(yè)主的同意。”還有《物權(quán)法》有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定、有關(guān)更改規(guī)劃的規(guī)定，都給山窮水盡的業(yè)主們帶來希望。

拿到規(guī)劃局的判決后，林先生對是否會立即啟用醫(yī)療樓感到憂心忡忡，但他堅定地表示：“我們會不惜一切代價，捍衛(wèi)自己的居住權(quán)益！”

隨著房產(chǎn)新政的出臺，經(jīng)濟適用房的比重必將日趨增大，而作為廣州最早的經(jīng)濟適用房之一的聚德花苑小區(qū)衛(wèi)生院建設(shè)引發(fā)的維權(quán)案，在《物權(quán)法》出臺后何去何從，值得社會關(guān)注。

在此案中小區(qū)業(yè)主的信賴?yán)媸軗p失。業(yè)主買房時小區(qū)配套規(guī)劃是一個重要的考慮因素，而這種規(guī)劃是相關(guān)政府按照法定程序確定的，業(yè)主因而對政府的規(guī)劃許可行為有一種信賴。改變規(guī)劃正是使業(yè)主的這種信賴?yán)媸軗p失。

《物權(quán)法》第八十九條有規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。周玉忠認(rèn)為，目前法律體系中涉及公共配套變更的規(guī)范還不夠完善，沒有照顧到相關(guān)利害關(guān)系人的利益。業(yè)主參與改變規(guī)劃決策的渠道還不暢通，他們的訴求沒有得到充分的體現(xiàn)。此后應(yīng)該建立聽取業(yè)主意見的一種機制，公共配套規(guī)劃變更應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會的同意，這也有利于減少行政部門權(quán)力尋租現(xiàn)象。

經(jīng)濟適用房只是減少了部分出讓金，房屋產(chǎn)權(quán)還是屬于業(yè)主。而不管是什么類型的住房，業(yè)主都有公共權(quán)益。如果知道自家窗戶對的是一個太平間，那不管是什么房，不管有多便宜，買房者都是不會買的。