一、購(gòu)房者簽認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，一定要注意經(jīng)銷商在“定金和訂金”上玩的花樣，主要是欺騙購(gòu)房者外行，故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”，以逃避法律處罰。收了“訂金”后遲遲不履行協(xié)議，以為錢(qián)“花”到手就是自己的，如果真的打起官司，大不了退款了事。

“定金”和“訂金”的法律債務(wù)性質(zhì)完全不同。“定金”是指當(dāng)事人以定金形式擔(dān)保的債務(wù)不被履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，如收取定金方毀約，應(yīng)以當(dāng)時(shí)實(shí)際收取定金的雙倍返還?！坝喗稹眲t屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用，如收取訂金不履行協(xié)議，支付方有權(quán)要求返還訂金款，因此購(gòu)房者一定要引起注意，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房“定金”也有陷阱。

知道了認(rèn)購(gòu)書(shū)包括哪些內(nèi)容以及購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意什么之后，購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)心里就有底了。在簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，經(jīng)銷商還應(yīng)該給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房人明確細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其內(nèi)容，才能順利簽訂購(gòu)房協(xié)議，為了保證您的合法權(quán)益，您在簽署合同時(shí)最好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)律師為您把關(guān)，替您審查有關(guān)資料，提供有針對(duì)性的法律意見(jiàn)。

二、購(gòu)房定金能不能退

購(gòu)房定金的作用是保證合同的順利進(jìn)行。根據(jù)最高法院擔(dān)保法的司法解釋：

1、簽訂正式購(gòu)房合同之前的定金。

正式購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來(lái)說(shuō)，我們?cè)诤炗喺J(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)時(shí)約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸](méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。

也就是說(shuō)，購(gòu)房者交了定金但又不想買(mǎi)房，那么開(kāi)發(fā)商可以不退定金。如果開(kāi)發(fā)商收了定金但不賣(mài)房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，購(gòu)房者可以要求退還定金。所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)中約定的情況等等。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的定金。

正式的購(gòu)房合同中約定的定金一般分兩種情形，一種解約定金；另一種是違約定金。簽訂購(gòu)房合同時(shí)要對(duì)定金的性質(zhì)進(jìn)行約定。因?yàn)橘?gòu)房合同一旦簽訂就生效，約定不同性質(zhì)的定金，法律后果是不同的。

（1）如果合同約定的是解約定金，在適用定金罰則后，不得再要求強(qiáng)制履行合同，但當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。比如開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)約定了交付10萬(wàn)作為解約定金，如果購(gòu)房者看上別的房子不想買(mǎi)這套了，這10萬(wàn)就作為解除購(gòu)房合同的條件歸開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商不能再要求購(gòu)房者買(mǎi)自己的房子。

（2）如果合同約定的是違約定金，在適用定金罰則后，可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同，并當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。還是舉例說(shuō)明，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定交付10萬(wàn)作為違約定金，如果開(kāi)發(fā)商到期不賣(mài)房，不但要雙倍賠償購(gòu)房者20萬(wàn)違約金，如果購(gòu)房者要求履行合同，開(kāi)發(fā)商還要賣(mài)房給購(gòu)房者，還要承擔(dān)給購(gòu)房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失。

以上是關(guān)于“購(gòu)房者簽認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)”以及“購(gòu)房定金能不能退”的有關(guān)購(gòu)買(mǎi)房屋的法律材料，希望對(duì)解決您的法律問(wèn)題能有一定的幫助。此外，在這里還要提醒購(gòu)房者的是，如果您能證明開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń?，那您還可以主張開(kāi)發(fā)商賠償損失。如果您不知道應(yīng)該如何主張，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師幫助您維權(quán)。