案情回顧：交付定金后才知無房產(chǎn)證

承德市的閆女士，通過高某經(jīng)營的中介機(jī)構(gòu)——某信息服務(wù)部，認(rèn)識了想賣房的李某。2013年6月16日，閆女士與李某簽訂購房協(xié)議，該協(xié)議還加蓋了某信息服務(wù)部的印章。雙方未簽訂正式的房屋買賣合同。協(xié)議主要載明：房款為30萬元，定金5000元。截至9月31日，如購房人不買此房，定金不退。如果賣房人不賣此房，將雙倍賠償購房人。

協(xié)議簽訂后，購房人閆女士將定金交給信息服務(wù)部保存。8月23日，信息服務(wù)部將定金交給了李某。期間，閆女士以涉案房屋暫無房產(chǎn)證書，不能進(jìn)行交易為由，提出終止該協(xié)議。另外，李某所售房屋尚有銀行貸款，并且該房屋買賣合同載明的買房人是其丈夫。三方對于該房屋暫無房屋產(chǎn)權(quán)證書的事實(shí)均表示認(rèn)可。信息服務(wù)部未向雙方收取中介費(fèi)用。為索要5000元定金，閆女士將李某、高某訴至法院。

法院判決：出賣人返還定金

法院一審判決，李某于判決生效之日起十日內(nèi)，一次性返還閆女士定金款5000元。李某不服，提出上訴。稱，房屋買賣雙方通過中介簽訂了定金協(xié)議，約定定金到期后，如購房人不買此房定金不退。再者，閆女士是在明知涉案房屋沒有房本的情況下，看過房后才簽訂的協(xié)議，不存在欺詐。并且，目前該房子不是不能出售，只是無法過戶。二審法院認(rèn)為，雙方通過中介簽訂的協(xié)議，未對房屋登記情況做出表述。閆女士得知該房尚無房屋產(chǎn)權(quán)證書后，未與李某簽訂房屋買賣合同，并非惡意拒絕，且該房尚有銀行貸款，轉(zhuǎn)讓此房需要抵押權(quán)人——銀行同意。李某的上訴主張無充分證據(jù)，故上訴理由不能成立。二審判決駁回上訴，維持了一審判決。

律師說法：定金應(yīng)否如數(shù)退還

一方交付、另一方收受定金，目的是鎖定和擔(dān)保雙方的交易機(jī)會。我國《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。第122條又規(guī)定，“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則”。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定，“……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。

需要注意的是，該司法解釋明確說明，僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買房人之間的交易，但是，個人之間的商品房交易也可借鑒。對于按揭貸款房屋的買賣，貸款人對銀行存在還貸義務(wù)，其賣出房屋的行為時（除非首先歸還貸款銀行的全部貸款），同時也是向買房人轉(zhuǎn)移了向貸款銀行的還貸義務(wù)，根據(jù)《合同法》第84條規(guī)定，“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意”。如果貸款銀行不同意該交易，對于房屋買賣雙方而言，應(yīng)屬意外因素，不應(yīng)適用定金罰則。