案情介紹：交定金后沒簽成商品房買賣合同
2013年12月，某樓盤推出精裝修商品房預(yù)售項(xiàng)目，并在外圍臨時(shí)建有樣板房一套。據(jù)介紹，該房產(chǎn)項(xiàng)目交付時(shí)間是2016年12月底。
黃某參觀樣板房后十分喜歡房屋布局和裝修風(fēng)格，預(yù)訂3幢16層一套，面積168平方米，總房款680萬元。
2014年1月，黃某與該房產(chǎn)公司簽訂商品房“定購(gòu)合同”，支付定金10萬元。
“定購(gòu)合同”約定，定購(gòu)合同簽訂后十日內(nèi)，黃某須與房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同。逾期不簽訂的，黃某支付的定金不得返還。雙方還約定，爭(zhēng)議處理方式為項(xiàng)目所在地仲裁管轄。
定購(gòu)合同簽訂后，黃某與售樓處多次聯(lián)系，售樓處稱按當(dāng)時(shí)的限購(gòu)政策，需核對(duì)買房人的購(gòu)房資格，因此，雙方約定的商品房買賣合同簽約時(shí)間無法簽約。
2014年2月，售樓處通知黃某可以簽約。黃某前往該售樓處。黃某對(duì)房產(chǎn)公司已擬定商品房買賣合同提出異議，認(rèn)為合同中未對(duì)“精裝修”的具體條款進(jìn)行約定，要求完善。
2014年2月至2014年4月，之后的兩個(gè)月時(shí)間，雙方對(duì)商品房買賣合同具體條款進(jìn)行了多次協(xié)商。
黃某提出，“精裝修”房產(chǎn)品中的價(jià)格成分中包含了較高比例的裝修投入，所以，合同條款中應(yīng)將“精裝修”中的設(shè)施、裝修主材的品牌在合同中明確約定，還應(yīng)將設(shè)計(jì)效果通過圖片和圖紙的形式予以固定，以保證房產(chǎn)品交付時(shí)的驗(yàn)收和核對(duì)，但該房產(chǎn)公司對(duì)此不予接受。
商品房買賣合同最終無法簽訂。
黃某向該房產(chǎn)公司提出退還“定金”，遭到拒絕。
2014年5月，黃某委托律師依據(jù)“定購(gòu)合同”，向房產(chǎn)所在地的仲裁院提出仲裁申請(qǐng)，要求該房產(chǎn)公司退還“定金”十萬元。
法院判決：沒簽成購(gòu)房合同購(gòu)房者并不屬于違約，應(yīng)返回購(gòu)房定金
黃某律師認(rèn)為，2014年1月，黃某與房產(chǎn)公司簽訂商品房“定購(gòu)合同”，支付定金10萬元。但雙方無法對(duì)商品房買賣合同具體條款達(dá)成一致，致使雙方無法簽訂商品房買賣合同。房產(chǎn)公司理應(yīng)返還黃某已支付的“定金”十萬元。
房產(chǎn)公司律師反駁認(rèn)為，根據(jù)黃某與該房產(chǎn)公司簽訂商品房“定購(gòu)合同”，黃某支付定金10萬元?！岸ㄙ?gòu)合同”約定，定購(gòu)合同簽訂后十日內(nèi)，黃某須與房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同。逾期不簽訂的，黃某支付的定金不得返還。而事實(shí)上，黃某在定購(gòu)合同簽訂后十日內(nèi)，未與房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，已屬違約。定金是合同擔(dān)保，本案是因黃某的原因未簽署商品房買賣合同，違約方無權(quán)要求返還定金。請(qǐng)求仲裁庭駁回黃某的仲裁申請(qǐng)。
仲裁庭審理認(rèn)為，2014年1月，黃某與房產(chǎn)公司簽訂商品房“定購(gòu)合同”，支付定金10萬元。但雙方無法對(duì)商品房買賣合同具體條款協(xié)商一致，致使雙方無法簽訂商品房買賣合同。因此，無法簽訂商品房買賣合同的不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方，黃某不存在違約。房產(chǎn)公司理應(yīng)返還某定金10萬元。
律師說法：購(gòu)房定金能否返還
2014年1月，黃某與該房產(chǎn)公司簽訂商品房“定購(gòu)合同”，支付定金10萬元。
“定購(gòu)合同”約定，定購(gòu)合同簽訂后十日內(nèi)，黃某須與房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同。逾期不簽訂的，黃某支付的定金不得返還。
事實(shí)上，在合同約定的定購(gòu)合同簽訂后十日內(nèi)黃某確實(shí)未與房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，但并非黃某違約，延期的原因是房產(chǎn)公司核查購(gòu)房人信息，因此，責(zé)任在房產(chǎn)公司而非黃某。
由于雙方無法對(duì)商品房買賣合同具體條款協(xié)商一致，致使雙方無法簽訂商品房買賣合同。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年3月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過）[2]第四條出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
顯然，本案屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”情形，因此，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將定金返還黃某。
商品房定購(gòu)合同多是由房產(chǎn)公司單方擬定的格式合同，設(shè)計(jì)的條款多有益于房產(chǎn)公司。一般購(gòu)房人通常關(guān)注價(jià)格、面積等內(nèi)容，對(duì)法律責(zé)任特別是“定金”、“違約責(zé)任”等風(fēng)險(xiǎn)和后果缺乏專業(yè)認(rèn)識(shí)和關(guān)注。一旦簽約較難變更，購(gòu)房者容易處于不利地位甚至遭遇風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，簽署商品房合同時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的律師參與簽約，以維護(hù)購(gòu)房者的合法利益。
