一、房屋買賣中的程序有哪些

1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購(gòu)書》并繳納定金；

2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定 《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險(xiǎn)公司簽訂《房屋保險(xiǎn)合同》；

3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時(shí)備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；

4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用；

5、開發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時(shí)辦理房屋抵押登記；

6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項(xiàng)權(quán)證》；

7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。

除以上程序外，有些開發(fā)商為了提前占領(lǐng)市場(chǎng)，還會(huì)在簽訂（認(rèn)購(gòu)書》之前設(shè)置一個(gè)簽訂《優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)意向書》或（誠(chéng)意金協(xié)議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關(guān)系。在優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)階段，開發(fā)商因尚未取得《預(yù)售許可證》，不能進(jìn)行正式的銷售或推廣，只能在有限的范圍內(nèi)以收取誠(chéng)意金、預(yù)訂房屋的方式與部分潛在客戶建立優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的合同關(guān)系。但是，這種合同關(guān)系所確認(rèn)的是優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，并不是商品房買賣合同關(guān)系。

二、房屋買賣中的風(fēng)險(xiǎn)如何移轉(zhuǎn)

房屋買賣中風(fēng)險(xiǎn)的移轉(zhuǎn)，是指在買賣過程中作為標(biāo)的物的房屋發(fā)生意外損毀、滅失時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由當(dāng)事人哪一方負(fù)擔(dān)的問題。

我國(guó)原則上對(duì)此采用交付主義原則。在買賣合同中，一般而言，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

需要明確的是，房屋買賣中房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間和房屋的交付時(shí)間上存在差異。所以對(duì)于交付的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)側(cè)重兩方面理解：

第一，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

上文中為您詳細(xì)介紹了有關(guān)“房屋買賣中的程序有哪些”以及“房屋買賣中的風(fēng)險(xiǎn)如何移轉(zhuǎn)”等問題的詳細(xì)內(nèi)容，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。在房屋買賣的過程中，作為購(gòu)房者，要謹(jǐn)防可能會(huì)發(fā)生的各種房屋買賣風(fēng)險(xiǎn)，避免遭受損害。簽訂購(gòu)房合同中要謹(jǐn)慎，看開發(fā)商是否五證齊全，在收房時(shí)要注意謹(jǐn)慎查看房屋的質(zhì)量等狀況。一旦您對(duì)某些事項(xiàng)產(chǎn)生了疑問，要及時(shí)向房產(chǎn)方面的專家律師咨詢，不要過早地完成房屋買賣的程序。