買的商品房遲遲拿不到房產(chǎn)證
花幾十萬(wàn)購(gòu)買商品房后，卻遲遲拿不到相關(guān)的所購(gòu)房屋權(quán)屬證書(shū)（即房產(chǎn)證）。為此，10余名業(yè)主分別將涉事的開(kāi)發(fā)商濟(jì)南正大建業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱濟(jì)南正大公司）起訴至法院。
近日法院對(duì)此案作出一審判決，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商有違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)按照之前雙方商定的協(xié)議來(lái)補(bǔ)償。按照判決，多名業(yè)主獲賠的金額從7000元至萬(wàn)元不等。
市民陳某就是這次起訴開(kāi)發(fā)商中業(yè)主的一位。訴狀中，原告陳某介紹，其2009年5月與被告濟(jì)南正大公司簽訂《濟(jì)南市商品房買賣合同》一份，由原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于歷下區(qū)某小區(qū)的商品房一套，總價(jià)款69萬(wàn)余元。
合同簽訂后，陳某依約履行了付款義務(wù)。被告卻未依照合同約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)履行辦理出賣人權(quán)屬登記備案的義務(wù)，致使原告無(wú)法取得所購(gòu)房屋權(quán)屬證書(shū)。合同原約定的違約金數(shù)額為已付房款的1．5%，原告認(rèn)為該計(jì)算比例明顯過(guò)低，不能彌補(bǔ)原告因被告違約造成的房屋市價(jià)差額、不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)?shù)阮A(yù)期收益損失及相應(yīng)的精神損害。
因雙方多次協(xié)商未果，陳某訴至法院，請(qǐng)求判令被告支付其逾期辦證違約金7萬(wàn)余元，其計(jì)算方法是以付購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)算，暫計(jì)算至起訴之日。
應(yīng)訴中，被告濟(jì)南正大公司認(rèn)為，對(duì)于其逾期辦理備案登記的違約責(zé)任，原、被告雙方已在《商品房買賣合同》中明確約定由被告向原告支付購(gòu)房款的1．5%的違約金。被告逾期辦理涉案房產(chǎn)備案，并不影響原告的居住和使用，未給原告造成實(shí)際損失。現(xiàn)原告要求增加違約金數(shù)額無(wú)法律依據(jù)。
該公司同時(shí)認(rèn)為，其逾期辦證行為是獨(dú)立的，不是持續(xù)行為，該違約責(zé)任應(yīng)適用訴訟時(shí)效規(guī)定，自約定的辦證逾期之日起算訴訟時(shí)效，本案原告的起訴之日明顯超過(guò)了訴訟時(shí)效。由此，該公司請(qǐng)求法院駁回業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
開(kāi)發(fā)商被判支付違約金
歷下法院查明，在業(yè)主陳某與濟(jì)南正大公司簽訂的合同中約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理：買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1。5%向買受人支付違約金?！焙贤炗喓?，在陳某支付購(gòu)房款后，被告于2011年3月向陳某交付房屋。
法院另查明，涉訴房屋系濟(jì)南正大公司與山東友誼集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱山東友誼集團(tuán)）聯(lián)合開(kāi)發(fā)，雙方于2005年3月簽署了合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議約定，濟(jì)南正大公司有權(quán)出售涉訴房屋。涉訴房屋的商品房預(yù)售許可證上，則證載建設(shè)單位為山東友誼集團(tuán)。而在該案審理期間，濟(jì)南正大公司和山東友誼集團(tuán)尚未將辦理涉訴房屋產(chǎn)權(quán)登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，涉訴房屋尚未辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記。
近日，歷下法院對(duì)這一系列起訴房產(chǎn)證“難產(chǎn)”的案件作出一審判決，要求開(kāi)發(fā)商按照合同履行賠償責(zé)任，10余名業(yè)主獲賠的金額從7000余元至一萬(wàn)余元不等。
另外在判決書(shū)中，法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表達(dá)，其合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。原告依約交付了全部購(gòu)房款，被告在交房后，應(yīng)及時(shí)辦理出賣人產(chǎn)權(quán)備案登記手續(xù)。但被告并未在約定期限內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，由此濟(jì)南正大公司構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
訴訟中，原告以約定的違約金額低于造成的損失為由請(qǐng)求增加違約金。原告還向法院提交了網(wǎng)上關(guān)于正大城市花園二期有無(wú)房產(chǎn)證房產(chǎn)售價(jià)有差額的證明，以及不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)?shù)阮A(yù)期收益損失及相應(yīng)的精神損害的陳述。但法院認(rèn)為，因涉訴房屋已具備合法的建設(shè)及銷售依據(jù)，并非必然無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，且業(yè)主方并未要求解除合同，其所稱的損失也非其必然、確定的損失，故法院對(duì)這項(xiàng)證據(jù)及主張不予采信。
法院還表示，協(xié)助買受人辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案手續(xù)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)，對(duì)于被告公司提出的原告訴訟請(qǐng)求已超出訴訟時(shí)效的抗辯意見(jiàn)，因其違約行為一直持續(xù)，訴訟時(shí)效處于持續(xù)計(jì)算中，因此法院不采納其意見(jiàn)。
