案情介紹：買的二手房發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題

2007年5月，小朱購買了一套二手房。入住后不久，小朱就發(fā)現(xiàn)自家的衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象，不得不經(jīng)常請物業(yè)公司的維修人員進(jìn)行清理。經(jīng)維修人員介紹小朱才得知，原來是因為前任業(yè)主在裝修時為了擴(kuò)大房間面積，擅自改變了衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設(shè)線路，導(dǎo)致下水不通暢，要想徹底解決問題，必須重新鋪設(shè)管道。

小朱找到前任業(yè)主小王要求賠償重新鋪設(shè)管道的費(fèi)用，小王卻一口咬定小朱在看房時沒有提出意見，表明他已經(jīng)默認(rèn)接受了現(xiàn)實，所以拒絕賠償。小朱起訴到法院，堅決要求小王給予賠償。

法院判決：二手房有房屋質(zhì)量問題，原房主應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，衛(wèi)生間管理鋪設(shè)屬于裝修過程中的隱蔽工程，小朱無法通過肉眼直接察覺，因此對于損失的發(fā)生，小朱沒有過錯。而小王在裝修過程中擅自改變管道線路，在明知衛(wèi)生間下水不通暢的情況，沒有明確告知購房人小朱，已經(jīng)構(gòu)成故意隱瞞，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

律師說法：二手房質(zhì)量問題是由原房主賠償，還是由開發(fā)商賠償

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)對出賣物的質(zhì)量、品質(zhì)和效用承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這就是常說的“物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。出賣人交付的出賣物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以根據(jù)損失的大小，合理選擇要求修理、更換、減價、賠償損失或者退貨等救濟(jì)措施。出賣人的這種擔(dān)保責(zé)任可以采取明示和默示方式兩種方式，即可以由雙方在合同中明確約定，即使合同中沒有涉及，出賣人仍然按《合同法》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是，如果買受人訂立合同時明知出賣物的質(zhì)量存在瑕疵仍然接受的，則可免除出賣人的擔(dān)保責(zé)任。

在二手房買賣過程中，出賣人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，主要考察出賣人是否故意隱瞞和購房人是否明知質(zhì)量瑕疵。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但出賣人已如實告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購房人明知該瑕疵的，出賣人則不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合房屋買賣的特點，出賣人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式包括賠償損失、降低房價、進(jìn)行修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用等。

當(dāng)然，如果購房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問題，影響居住者人身安全的，可以要求解除房屋買賣合同，因為此時出賣人的行為已構(gòu)成根本性違約，房屋買賣合同的目的無法實現(xiàn)，房屋買受人可以依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定行使法定的合同解除權(quán)。

對于房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵，出賣人往往認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，其實，要根據(jù)隱蔽質(zhì)量瑕疵的形成原因進(jìn)行分析。如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因為出賣人在裝修、使用的過程中產(chǎn)生，購房人對此也不知情，則仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可以以房屋所有人的身份向房屋的開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。