案情介紹：夫妻二人將房屋賣給兩個人

唐某（男）與劉某（女）是夫妻，二人不在同一個縣城上班?；楹?，夫妻二人共同購買了一套三居室的房屋，并且在房管局辦理了房屋登記。由于房屋不在夫妻倆工作的縣城，夫妻倆都有將此房屋出售之意。劉某私自與同事張某達(dá)成協(xié)議，以30萬元將該房賣給張某，雙方簽訂了買賣協(xié)議，但未辦理過戶登記手續(xù)。

在另一個縣上班的唐某因不知此房已出售于張某，又私自與其朋友廖某達(dá)成協(xié)議，將房屋賣與廖某，價額32萬元，并且快速辦理房屋過戶登記手續(xù)。后來，因張某要求劉某交付房屋，與唐某、劉某發(fā)生糾紛，訴至法院。

爭議焦點：一房二賣時哪個合同有效

上述簽訂的兩個房屋買賣合同，哪個有效？廖某與張某誰能取得房屋所有權(quán)？存在如下三種不同意見。

第一種意見認(rèn)為，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，認(rèn)定為無效。本案中，唐某與劉某系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財產(chǎn)，其對夫妻共有財產(chǎn)的處分，應(yīng)經(jīng)過雙方協(xié)商，取得一致意見后才能處分。本案的二次賣房均未取得共有人的同意，故二次房屋買賣合同均為無效合同，本案應(yīng)按無效合同處理。

第二種意見認(rèn)為，房屋屬不動產(chǎn)，根據(jù)民法原理，可以適用善意取得制度，盡管二次賣房行為均無效，但廖某已付了房款，進(jìn)行了房產(chǎn)登記。所以，雖然買賣行為是無效的，但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)其利益，故廖某應(yīng)為該房屋的合法財產(chǎn)所有人。

第三種意見認(rèn)為，二次買賣房屋合同均有效，不動產(chǎn)所有權(quán)變動以登記為公示方式，房屋所有權(quán)已辦理過戶登記于廖某名下，故其所有權(quán)應(yīng)由廖某享有，劉某只能向張某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其損失。

律師說法：如何認(rèn)定房屋買賣合同是否有效

贊同第三種意見，理由如下所述：

第一，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币馑际钦f，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)，只有經(jīng)過相關(guān)部門的登記，才能生效。不登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。不動產(chǎn)登記，是指將房屋等不動產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)的取得、喪失與變更，按照法定程序記載于有關(guān)專門機(jī)構(gòu)掌握的專門的薄冊上的行為。在房屋買賣中，簽訂了房屋買賣合同，還必須經(jīng)過登記主管機(jī)關(guān)對房屋權(quán)屬變更情況進(jìn)行登記，買房人才能取得房屋的所有權(quán)。本案中，唐某與廖某簽訂的合同經(jīng)過房管局登記，所以廖某依法取得了房屋的所有權(quán)。

第二，我國《婚姻法》規(guī)定對夫妻共同所有的財產(chǎn)，夫或妻有平等的處理權(quán)?！痘橐龇ā方忉專ㄒ唬┑谑邨l第（二）項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。本案中，張某和廖某均有理由相信賣房是唐某劉某夫妻共同意思，故共有人的對方不可對抗買受者，所以二次買賣房屋合同均有效。

第三，登記對不動產(chǎn)物權(quán)的效力和對合同效力的影響是不同的，也就是說不動產(chǎn)登記并不必然影響合同的效力。我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币馑际菦]有辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，但卻不影響合同效力，合同的效力應(yīng)依據(jù)《合同法》來判斷是否有效。如果合同有效的，當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》的規(guī)定要求對方履行辦理登記的義務(wù)；無法辦理登記的，可要求損害賠償。本案中，前后兩個房屋買賣合同都有效。只不過，房屋所有權(quán)已辦理過戶登記于廖某名下，故其所有權(quán)應(yīng)由廖某享有，而張某可以向劉某主張合同違約責(zé)任，維護(hù)自己的合法權(quán)益。