商品房認(rèn)購協(xié)議是買賣合同嗎

2013年5月25日，河南省某縣居民張某與當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)公司簽訂了認(rèn)購協(xié)議書：張某認(rèn)購房地產(chǎn)公司單元房一套，張某以認(rèn)購金方式支付房地產(chǎn)公司15．5萬元（總價(jià)約39萬元），并在協(xié)議簽訂當(dāng)日一次付清。張某事后了解到，房地產(chǎn)公司并未取得該商品房預(yù)售許可證。

同年10月9日，張某患病需要用錢，要求與房地產(chǎn)公司解除認(rèn)購協(xié)議書，退還認(rèn)購金，被房地產(chǎn)公司拒絕，房地產(chǎn)公司認(rèn)為張某單方解除合同屬于違約，認(rèn)購金屬于定金不應(yīng)當(dāng)返還。張某無奈，向法院提起訴訟。

法庭審理過程中，法官認(rèn)為，雙方應(yīng)否解除認(rèn)購協(xié)議，需要解決兩個(gè)問題。

開發(fā)商在不具備售房資格情況下簽訂的售房合同是否有效？我國城市房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明的條件。

不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。據(jù)此，房地產(chǎn)公司在未取得預(yù)售資格的情況下簽訂合同、收取認(rèn)購款違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于不合法行為。根據(jù)合同法第52條的規(guī)定，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。

商品房認(rèn)購協(xié)議無效咋辦

當(dāng)事人繳納的認(rèn)購款是否屬于定金？本案房地產(chǎn)公司認(rèn)為張某所交的認(rèn)購款為定金，在張某違約時(shí)不予返還。法庭審理中，法院對(duì)該意見不予支持，依據(jù)在于：

第一，定金作為法定擔(dān)保方式，需要在合同中明確約定。而本案認(rèn)購協(xié)議書中，并沒有明確約定認(rèn)購款為定金。

第二，定金擔(dān)保方式的責(zé)任承擔(dān)應(yīng)是雙方的。交付定金一方在不履行約定時(shí)定金將不予以返還，收受定金一方違約時(shí)應(yīng)雙倍返還定金。本案認(rèn)購書中僅約定購房者違約時(shí)認(rèn)購款不予返還，卻未約定房地產(chǎn)公司一方的責(zé)任。

第三，定金的數(shù)額不能超出法律規(guī)定。擔(dān)保法第91條規(guī)定，定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%。而本案中張某所交的15.5萬元認(rèn)購款已達(dá)到整個(gè)購房款的40%。我國按揭貸款的首付額度是總房款的30%，張某所交款項(xiàng)已超出首付額度。張某按照合同約定交付了首付款，房地產(chǎn)公司開具了收據(jù)，應(yīng)將認(rèn)購款認(rèn)定為購房款。在認(rèn)定合同無效時(shí)，應(yīng)將該購房款予以返還。

法院經(jīng)審理后判決：張某與房地產(chǎn)公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議書無效，房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決生效10日內(nèi)返還張某所交認(rèn)購款。