商品房認購協(xié)議是買賣合同嗎

2013年5月25日，河南省某縣居民張某與當?shù)啬撤康禺a(chǎn)公司簽訂了認購協(xié)議書：張某認購房地產(chǎn)公司單元房一套，張某以認購金方式支付房地產(chǎn)公司15．5萬元（總價約39萬元），并在協(xié)議簽訂當日一次付清。張某事后了解到，房地產(chǎn)公司并未取得該商品房預售許可證。

同年10月9日，張某患病需要用錢，要求與房地產(chǎn)公司解除認購協(xié)議書，退還認購金，被房地產(chǎn)公司拒絕，房地產(chǎn)公司認為張某單方解除合同屬于違約，認購金屬于定金不應當返還。張某無奈，向法院提起訴訟。

法庭審理過程中，法官認為，雙方應否解除認購協(xié)議，需要解決兩個問題。

開發(fā)商在不具備售房資格情況下簽訂的售房合同是否有效？我國城市房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定，商品房預售，應當符合向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明的條件。

不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。據(jù)此，房地產(chǎn)公司在未取得預售資格的情況下簽訂合同、收取認購款違反了法律的強制性規(guī)定，屬于不合法行為。根據(jù)合同法第52條的規(guī)定，違反法律強制性規(guī)定的合同無效。

商品房認購協(xié)議無效咋辦

當事人繳納的認購款是否屬于定金？本案房地產(chǎn)公司認為張某所交的認購款為定金，在張某違約時不予返還。法庭審理中，法院對該意見不予支持，依據(jù)在于：

第一，定金作為法定擔保方式，需要在合同中明確約定。而本案認購協(xié)議書中，并沒有明確約定認購款為定金。

第二，定金擔保方式的責任承擔應是雙方的。交付定金一方在不履行約定時定金將不予以返還，收受定金一方違約時應雙倍返還定金。本案認購書中僅約定購房者違約時認購款不予返還，卻未約定房地產(chǎn)公司一方的責任。

第三，定金的數(shù)額不能超出法律規(guī)定。擔保法第91條規(guī)定，定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%。而本案中張某所交的15.5萬元認購款已達到整個購房款的40%。我國按揭貸款的首付額度是總房款的30%，張某所交款項已超出首付額度。張某按照合同約定交付了首付款，房地產(chǎn)公司開具了收據(jù)，應將認購款認定為購房款。在認定合同無效時，應將該購房款予以返還。

法院經(jīng)審理后判決：張某與房地產(chǎn)公司簽訂的認購協(xié)議書無效，房地產(chǎn)公司應于判決生效10日內(nèi)返還張某所交認購款。