未經(jīng)抵押權人同意簽訂賣房合同

2010年5月20日，原告劉某（乙方）與被告王某（甲方）簽定《北京市房屋買賣合同》，約定：原告劉某購買被告王某所有的涉案房屋；合同總價款為120萬元；乙方應在簽訂本合同時，即支付購房定金人民幣二十萬元整，支付購房款人民幣四十萬元整，共計人民幣六十萬元整，剩余房款于甲方從該房屋搬出后乙方付清；房屋交驗在雙方到主管機關辦理完權屬過戶登記手續(xù)之日起十個工作日內(nèi)完成。甲、乙雙方應相互配合向房屋所在區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易所申請辦理房屋買賣權屬過戶相關手續(xù)，按有關規(guī)定申請房屋所有權證；合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽定后，原告劉某向被告王某支付定金及首付款共計六十萬元。被告王某未將訴爭房屋交付給原告劉某，雙方亦未辦理產(chǎn)權變更手續(xù)。

2009年9月4日，被告王某與第三人某銀行通州支行簽訂《個人購房借款及擔保合同》，約定：被告王某向第三人某銀行通州支行貸款六十一萬元，用于購買涉案房屋；貸款期限為360個月；被告王某以訴爭房屋向第三人某銀行通州支行提供抵押擔保。截止2012年6月13日，被告王某尚欠第三人某銀行通州支行貸款余額581 434。35元。庭審中，原告劉某表示可以代為償還銀行借款，并全額支付剩余購房款。被告王某表示在本案中不主張剩余房款。

劉某訴至法院，要求被告王某繼續(xù)履行合同，并協(xié)助原告劉某辦理房屋解除抵押及所有權變更登記手續(xù)；第三人郵儲銀行協(xié)助辦理解除抵押手續(xù)。王某辯稱，其已經(jīng)將原告劉某給付的六十萬元返還了，原告劉某與被告王某簽訂的合同事實上已經(jīng)解除，故不同意原告的訴訟請求。第三人述稱，原、被告之間系房屋買賣合同糾紛，被告王某與其之間系借貸合同關系，故原告與其不存在合同關系或其他任何法律上的關系，被告某轉讓涉案房屋的行為并不影響其抵押權，在被告王某的債務獲得清償前，其依法享有對涉案房屋的抵押權，故不存在協(xié)助解除抵押手續(xù)的義務。

房屋買賣合同有效嗎

北京市通州區(qū)人民法院一審認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。原告劉某與被告王某簽訂的《北京市房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方當事人應全面、正確履行合同?，F(xiàn)原告劉某已經(jīng)支付了定金及部分購房款，且其同意全額支付涉案房屋的貸款，并可以全額支付剩余購房款，第三人郵儲銀行作為借款人及抵押權人的合法權益可以得到充分保障，合同應當繼續(xù)履行，故對原告劉某要求被告王某繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶及解除抵押，第三人郵儲銀行協(xié)助解除抵押手續(xù)的訴訟請求，予以支持。因被告王某在本案中不主張剩余房款，原告劉某代被告王某償還銀行貸款后，如果劉某尚欠被告王某購房款，被告王某可另案主張。對被告王某稱其已將原告給付的房款返還，雙方合同已經(jīng)解除的辯解意見，因其并未提供證據(jù)證明雙方合同已經(jīng)解除，故對其辯解意見，不予采納。

據(jù)此，一審法院判決：一、原告劉某于本判決生效后十日內(nèi)代被告王某償還第三人中國郵政儲蓄銀行有限責任公司北京通州區(qū)支行涉案房屋的按揭貸款； 二、被告王某繼續(xù)履行《北京市房屋買賣合同》約定的合同義務，配合原告辦理房屋的解除抵押及所有權過戶登記手續(xù)，第三人中國郵政儲蓄銀行有限責任公司北京通州區(qū)支行協(xié)助辦理房屋解除抵押手續(xù)。

一審判決后，王某不服一審判決，向二審法院提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。