買房遇開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證

2009年10月份，原、被告簽署《上海市商品房預(yù)售合同》（以下簡稱《預(yù)售合同》），約定原告向被告購買位于上海市房屋（以下簡稱系爭房屋）一套，房屋總價(jià)為人民幣（以下幣種相同）830，796元。雙方約定，被告承諾于2011年4月30日前取得大產(chǎn)證，之后30天內(nèi)，雙方簽署《房屋交接書》，《房屋交接書》簽署后的90天內(nèi)，雙方依法向浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心申領(lǐng)房屋的小產(chǎn)證。前述合同簽署后，原告依約支付了房款，但被告未能按承諾期限取得大產(chǎn)證（實(shí)際于2012年1月12日取得），直接導(dǎo)致原告未能依合同約定的期限及時(shí)取得系爭房屋的小產(chǎn)證，構(gòu)成違約。

故原告提起訴訟要求：判令兩被告共同支付原告逾期辦理小產(chǎn)證的違約金（按照原告已付的總房款為本金，參照中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利息上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2011年9月1日起至2012年3月15日止）。被告一二共同認(rèn)為未及時(shí)辦理產(chǎn)證系國家政策變更，應(yīng)適用情勢變更，不同意支付違約金。

逾期辦證的違約金怎么算

原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。合同簽訂后，原告履行了付款義務(wù)，被告同時(shí)也應(yīng)當(dāng)依照預(yù)售合同的約定，在一定的期限內(nèi)促成原告能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的條件。鑒于被告直至2012年1月12日才 取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），直接導(dǎo)致原告未能在約定期限內(nèi)辦理系爭房屋的小產(chǎn)證，被告的行為構(gòu)成違約，原告由此要求被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，于法有據(jù)，可予支持。

預(yù)售合同沒有約定違約金的，就逾期辦證違約金可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。被告提出其不承擔(dān)違約責(zé)任的觀點(diǎn)于法無據(jù)，人民法院不予采納。

現(xiàn)被告對原告主張的違約金起算日期并無異議，人民法院予以確認(rèn)。根據(jù)合同約定，買賣雙方對促就辦理系爭房屋小產(chǎn)證的條件限定了相應(yīng)的期限。被告在實(shí)際取得大產(chǎn)證后于2012年1月15日向原告郵寄通知書，通知原告簽署《房屋交接書》并領(lǐng)取辦理系爭房屋小產(chǎn)證所需材料，原告在收到被告的通知書后，應(yīng)及時(shí)至被告處簽署《房屋交接書》，并在合理的時(shí)間內(nèi)積極辦理系爭房屋小產(chǎn)證。

人民法院綜合考慮相關(guān)事宜的辦理流程，認(rèn)為2012年3月15日系完成上述事宜的合理期間。原告主張的逾期辦證違約金截至日期，人民法院予以采納。原告主張按貸款利率上浮30％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，應(yīng)屬合理，人民法院予以采納。據(jù)此，人民法院判決兩被告支付逾期辦證違約金。（違約金的計(jì)算方式為從2011年9月1日起至2012年3月15日止以已付購房款825，224元為本金，按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。