案情介紹：買二手房沒(méi)辦理過(guò)戶

趙某欲在A市買住房，經(jīng)人介紹與葉某相識(shí)，葉某正有房欲出售。雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成買賣協(xié)議，約定：葉某將自有的二層九間房共180平方米作價(jià)3．4萬(wàn)元賣給趙某；買方預(yù)付房款1萬(wàn)元，待賣方將房子維修完畢，買方驗(yàn)收后再付余款；買方付款之后賣方應(yīng)將房產(chǎn)證交給買方并負(fù)責(zé)協(xié)助買 方辦理過(guò)戶。

協(xié)議簽訂后，葉某將房子進(jìn)行了維修，趙某驗(yàn)收后人住并付清了余款，葉某則將房產(chǎn)證交給了趙某，但由 于當(dāng)時(shí)趙某的戶口不在A市，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。數(shù)月后， 趙某的戶口遷至A市，趙某找葉某同去辦埋房屋過(guò)戶手續(xù)， 葉某予以拒絕，并且起訴要求趙某退還房屋，解除雙方的買賣關(guān)系，理由是雙方未辦理過(guò)戶手續(xù)，房屋買賣關(guān)系因此是非法的，無(wú)效的。趙某辯稱，葉某之所以反悔，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)看漲，葉某試圖以更高的價(jià)格賣與他人。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：不辦過(guò)戶二手房買賣合同有效嗎

圍繞本案，法院存在兩種不同的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，葉某與趙某沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，其買賣關(guān)系是非法的、無(wú)效的根據(jù)我國(guó)《民法通則》及合同法有關(guān)無(wú)效的處理原則，應(yīng)該采取恢復(fù)原狀的方法，由趙某將房退給葉某，葉某則將房?jī)r(jià)款如數(shù)退與趙某。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，葉某與趙某的房屋買賣關(guān)系是合法有效的。但房屋買賣手續(xù)不全，應(yīng)由買賣雙方補(bǔ)辦手續(xù)。

律師說(shuō)法：二手房買賣合同合法有效的條件

顯然，本案的焦點(diǎn)是葉某與趙某的買賣關(guān)系是否有效。我們知道，民事主體有權(quán)在法律范圍內(nèi)從事民事法律行為，為自己設(shè)定權(quán)利義務(wù)來(lái)處分自己的人身權(quán)及財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋買賣關(guān)系是一種合同關(guān)系。買賣雙方通過(guò)協(xié)商談判訂立一份房屋買賣的合同，根據(jù)這份合同，雙方會(huì)有相應(yīng)的債權(quán)亦 負(fù)擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)。然而，一份買賣合同作為私人之間的協(xié)議是否能發(fā)生當(dāng)事人所期望的法律結(jié)果，具有法律約束力，取決于這個(gè)協(xié)議是否符合民事法律中合法的民事行為的 構(gòu)成要件。我國(guó)《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益?！?/p>

同時(shí)，《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》〉第 52條規(guī)定了合同無(wú)效的情形，該條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段設(shè)立合同， 損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

從本案的事實(shí)來(lái)看，首先，葉某與趙某均為18歲以上 的神智正常的成年人，具有完全民事行為能力，有資格獨(dú)立從事民事活動(dòng)；葉某與趙某簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方自由真實(shí)的意思表示，沒(méi)有脅迫等因素的存在。

其次，雙方的房屋買賣協(xié)議亦未損害社會(huì)公共利益或違反法律、行政法規(guī)的 強(qiáng)制性規(guī)定；如前所述，房屋買賣關(guān)系是一種合同關(guān)系，合同有效成立遵循意思自治原則，只要不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定即可。房屋過(guò)戶手續(xù)則是物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系，是否辦理過(guò)戶手續(xù)，不影響買賣合同的效力。因此，本案中，趙某與葉某的房屋買賣關(guān)系是合法有效的。