案情介紹：買到?jīng)]有預(yù)售許可證的商品房

甲從某房地產(chǎn)公司正在建設(shè)中的小區(qū)購買了一處住房，雙方簽訂了預(yù)售商品房合同。合同約定甲先支付80%的房款，房地產(chǎn)公司保證于2003年10月竣工交房，并于12月底前辦妥房產(chǎn)證交于甲，甲此時繳納余下的房款。小區(qū)竣工后甲入住。但房地產(chǎn)公司在約定的最后期限仍未辦房產(chǎn)證。

甲多次催促，房地產(chǎn)公司以各種借口拖延。甲不得已到有關(guān)部門咨詢方知房地產(chǎn)公司并未取得該小區(qū)的商品房預(yù)售許可證。甲遂與房地產(chǎn)公司協(xié)商退房，但被拒絕。甲遂向法院起訴。法院正式立案時該房地產(chǎn)公司仍無商品房預(yù)售許可證。

爭議焦點：沒有預(yù)售許可證時商品房預(yù)售合同是否有效

第一種意見認(rèn)為甲與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同有效。雙方已簽訂書面的商品房預(yù)售合同，甲已接受交房并入住，房地產(chǎn)公司只是在程度上存在瑕疵，可以采取補救措施為甲辦理房產(chǎn)證。

第二種意見認(rèn)為該預(yù)售商品房買賣合同無效。

律師說法：商品房預(yù)售的條件是什么

商品房預(yù)售是一種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為，是一種期房買賣。在商品房預(yù)售合同訂立時，合同的標(biāo)的物尚在建設(shè)中，其房屋的所有權(quán)還沒有經(jīng)過登記設(shè)立，預(yù)購人得到的是房屋建成以后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)。為了保證交易安全，我國法律對商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?/p>

同時最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條進一步明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！备鶕?jù)上述條款的立法精神，作為出賣人的開發(fā)商在買受人起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證的，其與買受人訂立的商品房預(yù)售合同將被法院認(rèn)定為無效。本案中，房地產(chǎn)公司在甲已經(jīng)向法院提起訴訟的情況下仍未能積極地履行辦妥商品房預(yù)售許可證的義務(wù)，已經(jīng)失去了法律允許的對合同效力進行補救的機會，因此本案中的商品房預(yù)售合同應(yīng)為無效。