案情介紹：因房價上漲開發(fā)商不交房

李某2007年10月購買渤海公司位于昆明市國際米蘭A座21層商住樓一套，雙方簽訂購房合同后，李某先行支付購房款107萬余元，雙方約定違約金60萬元，后由于房屋價格上漲，渤海公司拒絕辦理過戶手續(xù)。李某遂于2008年2月將渤海公司起訴到昆明市官渡區(qū)人民法院，要求對方履行過戶義務(wù)，并賠償違約金60萬元。一審法院經(jīng)過開庭審理，判決渤海公司賠償李某違約金21．4萬元，駁回其他訴訟請求。

李某不服一審判決，遂委托云南睿信律師事務(wù)所崔寓翔律師上訴于昆明市中級人民法院。

法院判決：開發(fā)商違約應(yīng)向購房者支付違約金

昆明市國際米蘭A座第21層房屋建筑面積為123．60平方米，系原渤海公司購買的產(chǎn)業(yè)。鄭小四經(jīng)渤海公司獨資股東羅斌授權(quán)，就該訟爭房屋與李某簽訂的購房合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，買賣雙方雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但李某已支付了大部分房款，且鄭小四還將房屋交李某使用，并將房屋所有權(quán)證交付李某?，F(xiàn)鄭小四又以訟爭房屋未辦理過戶手續(xù)為由反悔，無正當(dāng)理由，且合同又能夠履行，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，可由雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。至于李某多報房屋建筑面積數(shù)，使房價與實際情況不符的主要責(zé)任在賣方；買方未了解房屋建筑面積的真實情況，盲目簽訂合同，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

訟爭房屋的價格應(yīng)調(diào)整為港幣105．67萬元。李某實際已支付房款人民幣1073089．30元，根據(jù)當(dāng)時港幣兌人民幣的市場牌價，尚欠房款人民幣109146．60元。李某付給鄭小四等人的其他款項，應(yīng)認(rèn)定為鄭小四的個人債務(wù)，雙方另行處理。李某請求鄭小四返還多收取房款及利息的理由，不能成立，應(yīng)予駁回。合同約定逾期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，依法不予保護，鄭小四應(yīng)比照銀行同期貸款罰息日萬分之三向李某支付違約金。

依照《中華人民共和國民法通則》第四條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》和《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計算問題的批復(fù)》，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）、（三）項的規(guī)定，該院于1997年11月30日判決：

一、撤銷昆明市官渡區(qū)人民法院一審民事判決。

二、雙方當(dāng)事人應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)一起到昆明市土地房產(chǎn)管理部門補辦房產(chǎn)交易手續(xù)。

三、李某應(yīng)付給鄭小四房款人民幣109146．60元，鄭小四應(yīng)償付李某逾期交房的違約金人民幣33480元，兩項相抵扣后，李某應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)付給鄭小四款項人民幣75666．60元。

四、駁回李某請求確認(rèn)“總房款”及“延期交房違約金”超出的部分。

律師說法：如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力

本案的爭執(zhí)焦點在于如何認(rèn)定合同效力問題。 一種觀點主張，本案訟爭房未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，根據(jù)最高人民法院（1987）民他字第42號、（1989）民他字第50號的批復(fù)以及建設(shè)部關(guān)于《城市公有房屋管理規(guī)定》，應(yīng)允許一方反悔確認(rèn)該合同無效。另一種觀點認(rèn)為，買賣雙方雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但買方已交付大部分房款，且入住使用訟爭房，并積極替賣方所在公司清償債務(wù)，對訟爭房做出了貢獻(xiàn)，根據(jù)民法通則自愿、公平、等價有償、誠實信用之原則，應(yīng)判決合同有效，雙方繼續(xù)履行合同。