案情介紹：二手房原戶主不遷戶口怎么辦

2011年5月，劉先生與陳先生簽訂房屋買賣合同，由劉先生以95萬元的價格購買陳先生位于南丹路的一處房屋。雙方約定，陳先生在9月20日前騰出房屋，交由劉先生驗收，并在交房前清空房屋內(nèi)戶口。雙方還在合同中補充約定，如有一方違約，每逾期一日，．將按合同約定總房款的萬分之三向守約方支付違約金。逾期超過15日，守約方有權(quán)單方面解除合同，并由違約方以總房款20％支付違約金。

劉先生沒有想到，4個月后陳先生并沒有按時通知他交接房屋。在劉先生的再三交涉和催促下，雙方于10月22目簽訂了《房地產(chǎn)買賣交接書》?？勺寗⑾壬鼈X筋的是，陳先生的戶口仍沒有遷走。

經(jīng)過新一輪交涉，雙方簽訂了《協(xié)議書》，陳先生承諾在2011年11月25日前遷走戶口。

時間又過去了一個月，陳先生在《協(xié)議書》中的承諾并沒有兌現(xiàn)。忍無可忍的劉先生將對方推上被告席，要求其支付違約金20萬元。陳先生辯稱，由于賣房事宜和家人產(chǎn)生分歧，導致戶口在短時間內(nèi)無法遷出，為此同意承擔10萬元違約責任。

法院判決：賣房不遷戶口支付違約金

法院審理后認為，原、被告在買賣合同及《協(xié)議書》中對逾期遷出戶口的違約責任作了明確約定，且截至本案開庭審理時，被告仍未將戶口遷出，過錯在被告，其理應(yīng)按照約定承擔相應(yīng)的違約責任。根據(jù)雙方合同約定，守約方有權(quán)向違約方請求總價款20％違約金的條件是：違約方逾期違約超過15日，且守約方選擇單方面解除合同?，F(xiàn)原告并沒有選擇解除合同，所以20％違約金的訴訟請求并不符合合同約定。鑒于被告對違約金金額提出調(diào)整請求，且屬合理，法院遂根據(jù)此案情況，酌情判令被告陳先生向原告劉先生支付違約金10萬元。

律師說法：二手房買賣中是否必須要遷戶口

戶口問題關(guān)系到房屋的再次買賣、子女入學等一系列問題但法官在案件審理中發(fā)現(xiàn)，買受方在買房前對二手房內(nèi)的戶口問題重視不夠，由此引發(fā)的糾紛在近年來的房屋買賣合同糾紛中占到了相當大的比例。

房屋買賣合同雖有關(guān)于戶口遷移問題的約定，但一旦發(fā)生糾紛，由于戶口遷移涉及行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，故法院對遷出戶口要求不予處理，即使法院判決違約方支付一定數(shù)額的違約金，也無法解決上家空掛戶口等問題。另外．買受人實際損失難確定。在買受人對房屋再次交易時，房屋內(nèi)的空掛戶口必然會對房屋的出售造成影響，以此造成的實際損失難以量化，經(jīng)濟賠償也缺乏界定和量化的標準。

在購買二手房時，應(yīng)要求賣方出示戶口本，并復印留存，同時與賣家一同前往當?shù)嘏沙鏊樵兎课輧?nèi)人員的戶口情況；在合同中就戶口問題作出約定，如留部分尾款在賣方遷出全部戶口后才予以支付，同時明確違約方所應(yīng)承啦的責任。