一、商品房面積誤差是如何產(chǎn)生的
司法實(shí)踐中，商品房買賣合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)證的面積常有誤差。其主要原因有：
1、雙方簽訂房屋買賣合同后因商品房開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差；
2、因產(chǎn)權(quán)登記時(shí)露臺（樓頂平臺）不計(jì)算為房屋建筑面積，而買賣雙方在房屋買賣合同中將獨(dú)立或不獨(dú)立使用的露臺（樓頂平臺）面積計(jì)入房屋建筑面積造成的面積誤差；
3、適用的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕對值一般在3%以上，買賣雙方往往因此產(chǎn)生糾紛。另外，由于施工、測繪規(guī)則允許的誤差而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協(xié)商解決。
二、商品房面積誤差如何處理
1、商品房開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理
買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應(yīng)依據(jù)最高人民法院《解釋》第14條的有關(guān)規(guī)定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
2、露臺、樓頂平臺面積計(jì)入房屋買賣合同面積造成誤差的處理
買方以商品房銷售面積不含露臺面積，其不享有露臺所有權(quán)等為由，要求賣方退還房款。這類面積誤差不能認(rèn)定為實(shí)測面積與合同約定面積不符，不適用最高法院《解釋》第14條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。
出賣人對獨(dú)立使用的露臺面積不單獨(dú)計(jì)價(jià)，采取適當(dāng)提高商品房面積售價(jià)，或者按“套”、“單元”計(jì)價(jià)一并出售的，同樣應(yīng)予以保護(hù)，買方要求退還露臺面積房款的，不予支持。
對于不獨(dú)立使用的露臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時(shí)往往會與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計(jì)入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺房款的，應(yīng)予以支持。
3、測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成面積誤差的認(rèn)定處理
由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預(yù)測面積。預(yù)測和實(shí)測適用的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同（或測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的變更），主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。
土地房產(chǎn)管理部門在審核實(shí)測面積時(shí)，沒有把該公攤面積予以確認(rèn)為房屋建筑面積，故造成面積誤差。雙方可對合同中的銷售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補(bǔ)交或退還房款的，不予支持。對于已適用同一測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)測繪后的實(shí)測誤差，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。
在商品房預(yù)售中，存在三種類型的面積誤差：套內(nèi)建筑面積誤差、共有建筑面積誤差及建筑面積誤差。針對不同的面積誤差，應(yīng)采取不同的處理方式，建議購房者們多多向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢，相信以他們豐富的房產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一定能夠很好地維護(hù)您的合法權(quán)益。
