一、房屋質(zhì)量問(wèn)題有哪些

1、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。主體結(jié)構(gòu)是指建筑物的承重構(gòu)造系統(tǒng)，包括基礎(chǔ)、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價(jià)值，致使購(gòu)房人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，法律對(duì)此規(guī)定了最嚴(yán)格的法律責(zé)任，即解除合同和賠償損失。

2、一般質(zhì)量問(wèn)題、表面瑕疵問(wèn)題。這里的“瑕疵”一詞，是從詞匯本意來(lái)使用的，即“細(xì)小的缺點(diǎn)”。

3、嚴(yán)重影響居住使用、功能缺陷問(wèn)題。 2003年6月，最高人民法院公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。這是在“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”之外，新增加的一項(xiàng)可以導(dǎo)致解除合同的規(guī)定，在不否定房屋整體合格的前提下，保護(hù)買受人因房屋功能不能實(shí)現(xiàn)而發(fā)生的損失。對(duì)這一類質(zhì)量問(wèn)題，我們可以稱之為“功能缺陷”。

二、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何索賠

1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。二是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

所謂一般質(zhì)量問(wèn)題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問(wèn)題，室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起沙問(wèn)題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問(wèn)題，廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)地面泛水、積水、漏水問(wèn)題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問(wèn)題等等?！督ㄖā返诹畻l第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。

房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

3、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

嚴(yán)重影響正常居住使用如何理解和把握，法律沒(méi)有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購(gòu)房人提出索賠請(qǐng)求時(shí)更要慎之又慎。

解決商品房質(zhì)量問(wèn)題引起的訴訟是業(yè)主普遍存在訴訟難的問(wèn)題。出現(xiàn)訴訟難是多方面的原因造成的，但是舉證難是罪主要的原因。舉證難首先是因?yàn)闃I(yè)主是弱勢(shì)群體，難于收集證據(jù)。業(yè)主沒(méi)有或缺乏房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識(shí)，也沒(méi)有訴訟方面的專業(yè)知識(shí)。建議購(gòu)房者們多多向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢，相信以他們豐富的房產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一定能夠很好地維護(hù)您的合法權(quán)益。